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从商业地产到文旅小镇,彝人古镇是如何操盘的?

读道文旅 2017-11-07 12:21:59


记得09年到这个古镇探访的时候,商户凋敝,门可罗雀,是什么让这个项目在五六年的时间经历重生,走向繁华?从2004年开始启动彝人古镇的开发,一个被开发方自称为“无中生有”的古镇,在经历了一系列充满偶然性和必然性的转折之后,已经变成了集文化景区、旅游集散地、主城区的卫星城、商业综合体等多种功能于一体的特色小城镇。


在很多前来考察的地方主政官员看来,彝人古镇不仅暗合了今天引发热议的中国新型城镇化的发展,而且,通过对这个项目的分析和解读,其背后所体现的古建新生、文化敬畏、商业地产开发、特色旅游景点打造、产城互动发展等发展逻辑,更是为其所在地区的发展转型带来很多想象空间。


1、最初定位:商业地产


站在彝人古镇最南端牌楼下的街道上,向北远眺,并不能看到古镇最北端修建的壮观的城门。因为,尽管从古镇沙盘上看,从牌楼到北城门一线,大体上可算作古镇中轴线,但是,这条中轴线并不直,而是在中间出现了一个明显的转弯。这显然与中国传统城市规划布局中对中轴线的尊崇不太一致。这被认为彝人古镇在城市规划中的遗憾之一。而这个遗憾的背后,很鲜明的体现了彝人古镇发展历程中一个极具象征性的开发逻辑的转变。




2005年4月,项目一期开始动工。第二年七月时值彝族火把节,古镇正式开放运营,不仅吸引了本地大量商客,来自省内周边城市的投资者也将目光聚焦于此。


今天,彝人古镇的开发者用“摸着石头过河”来形容古镇的开发思路演变。但现在看来,当初选择在那样一个看似毫无前途的地方开发以古建筑为设计特色的商业街,还是有其逻辑的。项目所在地的经济总量、区位因素、旅游资源和投资环境是一个古镇开发选址的重要考量标准。


具体到彝人古镇而言,进入本世纪以来,正是云南及楚雄经济发展的增速时期。此外,昆明、大理、丽江等城市旅游产业发展的提速也让楚雄的区位优势得以突显。


2、配套大旅游


从彝人古镇第三期开始的拓展区域可以看出,该项目一、二期的顺利发展,不但给开发企业带来了更大的信心,而且,也让当时的楚雄市政府看到了这个项目作为商业地产之外的更丰富的可能。所以,从项目定位和空间拓展的方向选择上,都给予开发方大力支持。


也正是在此背景下,受到云南旅游业发展的启发,将目光放在楚雄之外,从“昆明-大理-丽江”一线的火热的旅游线路出发,提出了通过彝人古镇项目,打造一个新的旅游景点和集散地。基于此,从项目第三期开始,彝人古镇在地理上不断向北延伸,并且呈现商业区和住宅区分离的空间格局。同时,在古镇内营建彝人部落特色街区,组建演出团队,每晚进行“祭火大典”演出,开发酒店、客栈区,为打造一个真正的旅游商业综合体和集旅游景区和集散地为一体的综合性业态,提供更现实的可能。




在传统的“昆明-大理-丽江”这一旅游线上,正式形成了一个的新的旅游小城镇,并发展到越来越多的游客和旅行团体主动到古镇,并在这里留宿和购物。


于是,彝人古镇不仅是一个景点,更是一个功能完备的旅游集散地。而且,对古镇所在城市楚雄而言,此时的彝人古镇,也不再仅仅是开发方的一个商业项目,更逐渐开始承载了一个以烟草为支柱产业的西南小城优化产业结构、带动经济转型的载体。古镇对楚雄当地包括旅游在内的多个产业发展的影响将进一步得以体现。


3、特色小城镇之路


经过近10年的发展,彝人古镇已经成为“昆-大-丽”旅游线上非常重要的一个特色旅游景区,更可贵的是,彝人古镇已经成为依托文化旅游拉动楚雄当地产业发展、创造居民就业的一个重要引擎,已经成为楚雄市以彝族文化产业为核心的特色小城镇。


一个更现代的逻辑是,建筑是一种形式,在寻求形式即内容的同时,更重要的是让文化内涵变得丰盈。毕摩来了,这里就变成一个实实在在的彝族村。




也正是在此逻辑下,位于古镇核心地带的彝人部落较多的参照了传统彝族村落的建筑设计,以及建筑功能的安排,比如毕摩居住的房间,苏尼房,苏尼的神坛,还有典型的彝族村落的姑娘房等。


更直接的例子是,整个“祭火大典”的核心人物鲁成雄,是开发方专门到彝族村落邀请来的第十三代毕摩。毕摩文化是彝族文化中的核心部分,在彝族人心目中,毕摩有着特殊的地位,是彝族文化的守护者和精神象征。


在彝人古镇的运营方伟光汇通公司看来,只有毕摩来到了这里,古镇才能真正的算是坚持了彝族文化的底色,尽管,在彝人古镇的建筑规划时,已经充分考虑了对彝族民居的规制和色彩方面的尊重和借鉴。




“彝人古镇的开发过程,本身就是楚雄地区城镇化的一部分,而且,在这一过程中,为来到古镇的人提供了就业,古镇本身也建立了自身的产业体系。这种模式正是城镇化过程中我们所需要的。”当时参与项目决策的楚雄州一位政府官员说。


事实上,这个总面积2平方公里、常住人口超过1.5万人、商业产业链日趋完善的旅游古镇,已从一个相对独立于主城楚雄的旅游景区,成为一个以旅游商业为支柱的特色小城镇。


对于此种转变,上述官员指出,彝人古镇目前扮演着旅游景区和旅游小镇的双重角色,而承担着从开发到运营的伟光汇通,也从一个地产企业变成了一个新城镇运营商的角色。




4、彝人古镇的未来


今天的彝人古镇,在迎来大量的游客和原著居民的同时,也开始迎来越来越多的参观考察团,其中包括正在经历城镇化转型的国内三四线城市的代表团。


云南汇通总经理赵志华告诉记者,他现在三分之二以上的时间来接待并与这些政府考察团座谈。


 “彝人古镇的成功或许能给其他中小城市的城市和产业发展提供一个借鉴。”赵志华说。


而且,在其看来,古镇之所以能够形成今天这样的集聚效应和辐射效应,一个很重要的原因是,古镇从一开始就坚持了免门票的运营思路。




回过头来看,彝人古镇过往八年的发展,免去门票收费为古镇的人气聚集乃至整个楚雄旅游业发展带来了巨大利好。为此,每年负责运营滇西旅游环线上数千万游客的大大小小旅行社在线路设计上,越来越多的考虑在楚雄停留一夜。“而也就是这一夜,对楚雄的城市知名度和旅游产业都是极大的提升。”


对于集旅游和地产双重属性的古镇的运营,如果由企业主导,当前比较普遍的处理方式包括:一是由当地政府和企业共同管理,二是企业提供公共服务,政府购买,三是政府适当放宽并赋予企业更多的对古镇的管理权限,或增加优惠政策甚至进行直接的补贴。


如今,彝人古镇已经实现基本的公共服务配套,社区卫生所、银行都已进驻,与主城区的毗邻也解决了古镇居民子女的教育问题。只是,目前,环卫、道路、亮化、计生等更多的公共服务则由彝人古镇物管公司暂管。


在此背景下,作为发挥着楚雄城市名片效应的彝人古镇的运营企业,期待着政府与企业的第二次牵手,进而实现对古镇的社区化管理。而这,直接牵涉到彝人古镇可持续发展的未来。


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渠道来源:九天传媒






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