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“商改办”引爆帝都,制胜关键何在?

仲量联行JLL 2018-04-14 11:20:19

过去三年里,北京办公楼市场一共见证了五个零售物业转型为办公楼的案例。未来几年,更多此类项目将有望进入市场。这一预测的依据何在?在现今市场中,判定“商转办”成功与否的黄金标准又是什么呢?

1.办公楼供给有限

为了促进首都经济圈(京津冀)的发展,北京市政府出台了严格限制市中心区域新开工项目的政策。这使得将现有建筑改建为办公楼成为增加市场供给的重要途径之一。

2.办公楼租金攀升

北京甲级办公楼平均租金在中国内地所有城市中高居榜首——比上海高出18%,是邻居天津的3倍。在仲量联行研究部近期评选出的全球各城市租金最昂贵的办公楼项目中,北京的办公业态位列全球第四。

3.办公楼需求猛增

尽管2016年的办公楼需求趋于疲软,但新竣工的优质办公楼项目上市后,招商租赁速度惊人。这表明,市场对优质办公空间的需求仍未得到满足。自2010年以来,大型办公楼项目入市后,入住率基本能在一年内达到70%。

4.零售业租金低靡

北京的零售业格局风云变幻,使得一些零售物业表现逊色。尤其是随着新潮时尚的购物中心的兴起,百货商场业态已经失去了优势。北京的办公楼租金甚至要高出一些劣势地段零售商铺的租金。此外,由于垂直型购物中心的租金逐层递减较快,也使得其运营面临更多挑战。所以,一些零售业态转型写字楼后,将产生更高、更稳定的收益。

5.甲级办公楼

整售交易匮乏

北京办公楼市场卖方的价格期望较高,很难与投资方就价格达成一致,这导致多年来市场鲜有优质办公楼物业的整售交易达成。对于希望涉足北京办公楼市场的投资者来说,购入一栋亟待改善的物业来实施“增值型”投资策略将是一个更佳的方案,也是能够带来丰厚回报的选择。

盈科中心是北京三里屯令人瞩目的一个商业综合体项目,太平洋百货曾经作为其主力租户经营了多年。但自从2008年,引领潮流风向的太古里在附近开业后,百货商场客源骤减,并于2011年末关闭。之后,盈科中心商业部分空置率连续数年居高不下,随后经历股权易主,最终盈科中心的接盘者将其改造为办公空间。该改造工程无论是规模还是影响力,都超过了北京其他改造项目,从下文图表中可以看出,改造后的办公空间在各方面的表现都较为突出。

迄今,盈科中心是北京市唯一“商改办”后达到甲级办公楼标准的项目,由于市场时机已经成熟,这一案例将为其他“商改办”项目提供实用参考。(仲量联行研究部在北京办公楼评级过程中选取了50余个衡量标准,包括办公区可用性、大厅、走廊、洗手间、电梯等配套设施、周边交通条件、物业管理质量等。)

需要提醒的是,建筑的位置和结构可能会带来限制,因此并非所有建筑都适合进行“商改办”改造。例如,现代办公空间的标志性室内设计是加高地板和吊顶设计,这些将占用大量空间,因此会缩减办公楼的室内净高(法律规定办公楼室内净高的下限为2.4米,公认的甲级办公楼净高标准为2.8米)。在许多改造项目中,还会出现洗手间数量过多或不足、内部天井空间过大或者逃生通道过多等现象,导致空间利用低效,从而引发安全问题。如果改造后的办公空间格局奇特,可能会吸引一些崇尚潮流、注重设计的公司。但是,这类需求与传统办公市场相比仍然较弱。


北京办公楼市场的当前形势使“商转办”改造颇具吸引力,如果投资者眼光独到、方法得当,选择“增值型”投资策略将是一条获得更高回报的理想投资途径。



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