天津跑腿我帮您社区

浮夸的楼市 浮夸的庐州城(三)合肥商业格局之变迁

真实的自我 2018-01-03 06:22:26


今日
话题


浮夸的楼市 浮夸的庐州城(三)

合肥商业格局之变迁




之前写了两篇这个主题的话题,现在想根据自己的现实经历从商业角度继续探讨这个主题。



如果说买房子不一定是每个人都需要,那么柴米油盐酱醋茶则是我们每一个人的生活刚需,包括购物休闲等一系列衍生消费,你可能会在下班后的某天晚上去逛个超市,吃个晚饭,或者买件衣服,或者跟同事们去唱歌看电影等等。


这就是商业地产给大家解决的问题,于是会有街区小店,主题街区、商业综合体或者多种形式相结合的街区。



这也就是为什么国民公公王健林愿意放弃看似红火的住宅市场,专攻万达系商业综合体的研发和探索。


有一句话是这样说的,有人的地方就有江湖,同样的,有人的地方就会有消费,这是自古以来的商业圣经。


另外一个概念就是,有多少人就会有能承载多少人消费的场所,这也就是为什么我们经常会在某商业的宣传语中看到“覆盖周边XX万人群消费”等字样,人是消费的源泉。



拿政务区举例,政务区在规划最初的前几年,只有高端住宅,没有高端商业。虽然规划中的天鹅湖商圈如此完美,然而实际的情况却是差强人意。


一般地产商都会选择先卖住宅后卖商业来快速回笼资金,以期投入更大的人力和资金来投入商业项目的运作,因为商业的成功与否对于一个复合型项目(既有住宅又有商业)的整体水平来说,是一个点睛之笔。而天鹅湖万达的到来则彻底改变了天鹅湖周边的商业氛围。




直到2013年左右,天鹅湖周边才相继诞生了天鹅湖万达、华邦银泰城和新地中心三足鼎立的商业综合体。


而新地中心就是在这两大强敌的夹击下,变得不堪一击,现实摆在眼前。而在他之后诞生的华润万象城则彻底阻断了新地中心的人流。


然而,随着政务商圈的逐渐升温,政务再无住宅的格局,还是能带动周边乃至全市的人群以及其他外来人群来到作为合肥市地标级景点的天鹅湖商圈。


我曾经目睹过新地中心“阔景大平层”的观湖景观,也参观过上海小南国豪华大包厢一览天鹅湖的绝佳视角,这可以说是其他几个商业综合体所不能比拟的。所以,我觉得新地中心应当将这一卖点做足做强。



最近,频繁出入之心城,发现老国购与之心城之间的商业气氛虽然各有所重,然而老国购的人气却与之心城差距甚远。不禁回想起当年老国购那红火的场面,因而想来历数一下我所经历的合肥商业格局之变迁。



如今整个老国购基本都倚仗超市带人气,消费人群偏中老年,整体规划已经历经了好几次的转型。而之心城里的商家在整体的档次和水平上都甩老国购好几条街,更年轻更国际化,而旁边的国购俨然就像一个暮年长者。


那个曾经创造过合肥商超奇迹的第一家家乐福,也已不复昨日。





时间退回到2001年




1


我经常跟人们说这样一句话,“当年我刚来合肥的时候,黄山路就只到科技馆”,这句话可是我的亲身经历哦。



我是怎么知道的呢?因为当年大一刚来的时候还比较胆怯,不太懂怎么坐公交车,人生第一次自己一个人坐公交车坐的是118,小破车,还一不小心做到了底站,根本不知道安大(龙河路校区)的门往那边开,一切完全就是跟着感觉走。


于是就一下子跑到了当年黄山路的边界——合肥科技馆,我满满的印象记得那是黄土烂泥路,怎么就在我关在象牙塔内的几年内,换了模样。




2


那时候我们住在安大东区,临泉路与当涂路交口,现在叫安徽大学国际商学院,那时候临泉路到了当涂路就没有了。


我有时会穿过当涂路去到东七那边一个邮局拿包裹汇款单什么的,每次走在当涂路上我都拼命走好快,感觉像是穿越了一个银河系,路太宽了,尘土飞扬。


那时候就已经有了安徽大市场,我们最喜欢逛的就是安徽大市场,又便宜又近,能去市里逛一次简直就是乡下人进城了。


3


后来听同学们说,附近(和平路曙光影院)有一个叫北京华联的大超市,一听这名字就像是大城市来的,于是开始心怀期待。到现在,我已基本不记得是怎么走到那家超市去的。


说实在的,我虽然在铜陵的时候逛过大超市,我爸还故意塞( tou)了一瓶饮料在袖子里,回来我妈和我还夸他厉害。但是到了省城合肥还是会对想象中的大超市更期待一些吧。


同学们每次去的时候都要凑份,谁谁谁要带这个那个,拿个小本记着,去了之后果然发现货架玲琅满目,有点像刘姥姥进了大观园的感觉


逛北京华联这样一个在当时来说合肥最大的超市是一个很重要的事情,我们总是挑课少的时候结伴去。




4


这种感觉在大二的时候得到了加深,因为我们从荒凉的临泉路校区搬到了繁华的龙河路校区,好不容易混熟的周边环境又需要重新丈量。


龙河路校区显然要比破旧的东区热闹得多,北门店家排挡熙熙攘攘,每天从早到晚都挤满了学生。我在北门买过衣服,上过网吧,烫过头发,打过耳洞。


作为穷学生,北门已经能基本解决我们大部分的生活需求,而且还得省着点花。然而还是有同学不能满足于这样的小摊小店,没过两天,就有勇于探索的同学们传话说,南七那边也有一个北京华联,比和平路那个还要大呢。


突然之间我们又有了新的憧憬,一个一个讲解如何从学校到超市,于是结伴逛超市的生活又得以继续。


于是现在,我经常会跟人们说,在没有三里庵国购之前,合肥就只有两家大型商超。


那时候对于我们这些大学生来说,这简直就是神话级的存在。


5


记得某一次结伴去南七华联的时候,到了门口发现大门紧锁,走近一问才知道是停电了。


我们非常沮丧地回到了学校,那时候我心里想的是,这商场停电一天得少赚多少钱啊,我还这么跟同学讨论的来着,心里也就不太沮丧了。


还有一次跟一个铜陵老乡一起去,她那扫货的架势绝对吓到我,我们每次去都是精打细算生怕买多了,而她是见什么都买,还拿好几个不同的颜色或者样式,付款的时候那叫一个惊人啊,那也不是一个量级的。


那时候就想着,要是新开一家超市该多好啊,后来那时候我们安大龙河路路边开了一个不大不小的超市,开业那天免费送鸡蛋,听说好多大妈清早排队。




时间来到2004年这一重大节点




我记得应该是在2004年的上半年,国购开业,是在我去厦门之前的月份,因为我记得那时候我对厦门火车站旁边的沃尔玛充满鄙夷,总觉得没有学校门口的家乐福舒服。




我那个学法语的男朋友还很自豪地说,这个超市来自法国,超市的名称是十字路口的意思。后来我们就经常去逛超市,来来回回无数次,多多少少往回拎。




现在,我还偶尔会跟人们说,那时候我们会觉得凯威啤酒屋的自助餐好贵,能吃一次简直就是打牙祭。


还记得有一年临近过年,我准备去买点东西回来,我想这快过年了人应该不多的吧,结果一去就傻眼了,这人比平时多好几倍,而且好多都还是现金结账的。那个壮观的场面估计也是中国特色的。




2010年之后的突飞猛进


1


后来,大概是从2010年开始,合肥的城区建设发展起来,第一个乐购,第一个沃尔玛,永辉,以及后来崛起的苏果,一个一个大超市相继开业,遍地开花。


同时金鸡奖落户合肥的那一年前后,电影院也纷纷落户合肥,品牌越来越多,院线广告也开始占据了足够大的市场份额。


现在,我经常说的是,在合肥,以公交站牌为丈量单位,基本是两站以内一个大超市和一个电影院,甚至更多,比如政务区天鹅湖周边一站一个。


现在,在合肥,北到北城长丰,东到肥东(不过我很少去肥东),西到砂之船,南到巢湖岸边的万达,每一个区域内不出两站路,基本都有超市和影院(高铁及高速公路周边除外)。


现在最让我感到惊喜的超市是华邦银泰城负一层的绿标北京华联,不得不感叹的是,北京华联在不同的时代都一直引领着合肥商超的消费潮流(可能随时被赶超)。而华润苏果也在收购了乐购之后进入了一个新的量级。


就连宜家这样的国际级主题商业都要进驻合肥,我们有理由相信,合肥人民的生活消费将变得更加丰富多彩,而地铁的到来会加速提升消费水平的升级。





2


从商业布局来看,超市是生活需求,影院是文化需求,这是两大商业集群,是一个商业综合体当中的两大主力阵容,再配上餐饮娱乐等刚性消费需求,基本就是万无一失了,当然也会出现马失前蹄一招失败不断转型的,比如新地中心。


因此,现在在合肥,就不会出现当年几万人共进国购家乐福的壮观场面了,更多的人被分流到了家门口的超市。


消费者们也就是这样慢慢地被宠上了天,选择余地更多,消费档次更多,再加上网络购物的冲击。


谁还愿意在付款的时候排很长的队伍呢,这种场面基本只会在开业的时候和节假日期间出现,或者大型促销活动的时候,比如近日我在之心城看到很多人在某口红自动贩卖机前面排起了很长的队。




3


多个商业中心的形成就使得合肥不再是多年前人们只逛步行街,三里庵,女人街这几个地方的商业格局了。


而随着商业中心的不断增加以及城市规划的不断推进,很多老的商业中心可能就会出现一蹶不振的局面。


比如多次修路之后的元一时代广场,以及整改之后再也找不回原来那个味道的女人街。而中隐于市的二次开发却让人们眼前一亮。


城市中不同区域商业中心逐渐达到了一定数量上的密集程度,基本覆盖了每个区域的所有人群,甚至发生重复,这就大大地分散了消费人群,而随着城区的扩散,某个区域内的商业中心就必然会崛起。



4


比如去年我住在滨湖高速时代广场的时候,就能预感到,那里一定会有超市和影院,果然,从去年年底到现在已经实现了这样的配置标准。


因为从滨湖的规划中可以看出,高速时代广场是第二中心区,而万达文旅城是第三中心区的边际。


高端小区必然要配备高端商业,买房子是一锤子买卖,过日子可是一辈子的买卖。


这就是商业永远比住宅更有生命力的原因,然而前提在于,天衣无缝的规划。我们可以看出滨湖的整体规划要比政务区完善很多。


5


而之心城的出现就是在这样的形势下给隔壁的国购广场一次沉重的打击,其对比于盛极一时的国购广场所做出的人群定位和招商策略还是相对成功的,将国购广场过于密集的人群成功地导入了之心城的范围,是合肥商业市场一个比较成功的案例。


然而国购整体在别的方面也有补足,比如之前拍下的地铁口地块对于后期导入地铁人群也是开通了一个新的血液来源。


至于这一区域的拥堵何时能得到解决,这就无法预测了。




而我个人对于商业布局,一直存在着自己的想法,现在的商业布局多半是平面生态互补,大的主力店带动,超市,影院,餐饮,至少要有一个方面能吸引消费,否则就会很被动。


而我设想中的商业布局是垂直的,按照马斯洛的人类需求层次理论,可以开发出不同的业态体系,然而需要有足够的魄力和实力去做这样的事情。


因为我感兴趣的东西太多,只有这样一种金字塔的构造才能满足我自己对于这些爱好的架构。




我想每个人也都会有跟我同样的焦虑。因为时间是有限的,我不可能在同一个时间里又吃饭又唱歌又健身又看电影,我怎么合理的分配时间和消费,才能满足个人对于各个层面的需求。



这是我一直在考虑的方向,不知道会不会有有志之士跟我有同样的忧虑呢。






个人观点

仅供参考

谢谢阅读





最后,就今年即将到来的双十一做一次简单的投票调查,请做出您第一时间的选择?






关注我
微信号:ziliudi0551(←长按复制)

了解更多,请关注微信号zhuxuefeng0551



推荐阅读:





















Copyright © 天津跑腿我帮您社区@2017