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打造购物中心第二流量入口 | 2016中国停车场研究报告

万商俱乐部 2017-12-07 20:16:33



汽车保有量不断增加,车位充足、泊位规划合理和高效管理的停车场,已经成为购物中心提升和稳定客流的重要因素之一。根据RET睿意德中国商业地产研究中心统计,近三年修建的购物中心车位配比已达到1.41个/100平方米。更新技术和规划理念不断涌现,停车场的规划,也不再是单一遵循百平方米建筑面积1个停车位的简单指标满足,便利性、易识别、融入趣味等可以提升客群体验的停车场规划越来越受到关注。


 一、购物中心停车场车位配比分析


从土地利用及技术发展状态,结合实际案例,研究我国目前停车场类型及配比现状。


购物中心停车场根据其结构特征分类,可分为同层停车场、屋顶停车场、地面停车场、地下停车场、机械停车场等类型。其中,地下停车场是目前国内购物中心采用较多的一种类型,不少购物中心为了增加停车场使用效率,也会增设机械式立体停车设备。


同层停车场——每层停车均与购物中心相连,立体人流,成本相对地下停车低。如:苏州印象城、深圳华润万象城


屋顶停车场——一般适用于单层面积较大、楼层不高的项目。如:西郊百联购物中心


地面停车场——一般为郊区型购物中心常用模式。如:天津佛罗伦萨小镇、郑州杉杉奥特莱斯


地下停车场——是目前国内主流常见模式。如:北京来福士广场


机械停车场——节约空间,前期投入较高,后期运营和维护成本高于一般车库。如:西直门凯德MALL


按照国际惯例,每100平方米商业建筑面积提供1个停车位比较合理。然而由于经济发展水平的不同,目前我国各省市对于商业物业停车位的要求也有不同。各开发商会将充足的停车位和便利的停车服务作为购物中心提高竞争力的重要手段之一。


影响车位配比标准的几个因素:


区位因素:一般越靠近市中心位置,规划车位标准越低;越靠近郊区规划指标相对越高。


交通因素:公共交通越发达的位置,停车位规划指标相对降低。


物业因素:综合性商业物业<超市、大卖场<批发市场。



(目前国内主要城市的停车配比情况示意图)


 二、建造条件


从购物中心停车场车位尺寸、层高、消防设计、坡道设计、标识系统等多个方面深入研究停车位的建造条件。


  • 车位尺寸


目前国家对标准停车位尺寸,分小车位停车位尺寸和中巴及大车停车位尺寸区别:标准停车场设施车位尺寸,小车位2.5米宽,5.0-5.5米长,中巴大车3.0米宽,6-7米长。而按照建筑设计规范一般车位尺寸是:2.5米宽,6.0米长。



(标准车位尺寸示意图)


  • 层高设置


根据不同的停车场类型对层高设置有不同的需求。在停车场内非立体和立体停车场也有着不同的层高要求。通常来说非立体停车位层高3.3M,而立体停车位层高5.0M。


(停车位层高设置示意图)


地下室停车场作为国内最主流的购物中心停车模式,地下室层高直接影响工程造价,有统计显示,降低层高10cm,约降低工程造价1%-2%。有效降低层高的几点要素如下:


1)地下室与塔楼的连接方式,若与塔楼脱离独立建造,则可考虑无梁顶盖,有效降低层高;


2)减低设备用房层高,设备用房与车库在同一层,可采用该手段;


3)风道宽度控制在1.2米以内,使风道下面不设淋喷;点桥架与设备管线尽量与风道平行设置,风道下方不设管线;管线尽量错开布置,防止较差,喷淋管道穿梁布置。


  • 消防设计——防火分区设计原则:


(1)面积要求


按规定地下车库不设自动灭火系统时,其防火分区最大建筑面积为2000㎡,设有自动灭火系统时,其防火分区最大建筑面积可增加一倍,为4000㎡。



(停车位面积要求示意图)


(2)门窗要求


各防火分区以防火墙进行分隔,当必须在防火墙上开设门、窗、洞口时,应设置甲级防火门、窗或耐火极限不低于3.00小时的防火卷帘。


  • 坡道设计


合理布置车库坡道,做好汽车坡道设计,在整个停车场设计中非常重要。特别是地下停车场的汽车坡道,是连接地上地下的重要枢纽,也是地下停车场重要组成部分。


(停车位坡道设计示意图)


  • 标识系统


(1)导视系统


是结合环境与人之间的关系的信息界面系统。很多情况下,它体现为标识的个体造型,导示系统现在已经被广泛应用,在现代商业场所,公共设施,城市交通,社区等公共空间中,是整合品牌形象,建筑景观,交通节点,信息功能甚至媒体界面的系统化设计。


(导示系统分类示意图)


导视系统分级:


一级导视:指户外部分,在外围主干道附近;

二级导视:指限高牌、停车场内部墙面的涂装、停车场区域地图以及停车场柱面涂装;

三级导视:包含物业类、警示类和设备牌。设备牌编号比较重要,运营过程中物业公司检修设备多,可以第一时间知道哪个设备出了问题。


(2)各转弯、路口处的标识系统

 


(各类转弯、路口标识示意图)


  • 造价分析


通过假设案例,分析普通停车与机械停车成本投入、使用情况对比,得出最优车位安排和最佳车位总造价的建议。


1、车位造价成本及组成分析


不同类型的车位有不同的造价,也各有优劣势。但是目前立体车位以其节省面积、相对造价低、智能化高被越来越多的人所接受。



2、项目模拟分析



假设一个购物中心+塔楼体量21万平方米,按照1:1的车位配比,需要车位2100个,通过不同位置及类型的车位设置,我们来看一下不同方案的造价情况。



从以上四个车位设置方案可以看出,从造价方面考虑,机械车位,尤其是三层机械车位,具有明显优势。可是,机械车位优势明显,为何普及速度如此之慢?


机械车位发展制约三大因素:


排   队:取车时间大于普通车位,机械运转需时间;若有人不按设定好的位置停车,则会造成大面积拥堵;

停   运:停电停运、故障停运等,运转稳定性较低;

嗓声大:机械车库噪音为85~88分贝,已经超过破坏耳蜗细胞下限85分贝。


  • 运营收益分析


通过假设案例,分析普通停车与机械停车成本投入、使用情况对比,得出最佳建议。


1、停车场规划设计


(1)停车场大小


停车场要根据每个车场的立柱宽度及面积做好车位大小规划,将停车位数量规划出最多。这完全是一个数学组合搭配问题,只要将不同大小标准车位的数值放在平面图上不断推算即可确定。


(2)停车场设计


规划这些车位的时候,必须考虑到车道的宽度,除去其他品质及现场因素。一般来说主要考虑的是横向规划车道还是纵向规划,一般来说,占据车位数量最少的车道规划较为可取。同时常规的建议是除去主通道外,车道尽可能设计成单行道会更有利于车位数量的提升。


(3)客群细分


客户群其实更多的关注客户特性,即客户来这里的目的,停留时间及习惯。和酒店客房产品一样,车位有着不可储藏的特性,时间成本和机会成本并存,当日未消费的车位就有可能丧失其商业价值,所以必须尽可能让所有车位能最大化的产生收益。


2、停车场客群细分


停车场最合理的规划设计是分区设计,分区的理念应遵循满足项目主要客群需求及特点来划分。停车场主要客群类型细分为:购物消费者、餐饮消费者、公司员工、临时办公、住宅客群。


客群细分举例:临时性办公客户


因为偶尔来的客户对停车场的整体环境熟悉程度不高,所以经常会出现迷路等情形,而且其行车的路径越远出现这类情形的频率越高,所以必须减低这部分客户的行车路径。为此应该将停车场区域划分为ABC三类或者是两类。


将A类即环境良好进出方便的车位留给偶尔来的客户进行停留,对常驻该停车场的客户车辆则应该进行引导,让其停放到相对来说比较偏远的位置。因为这些车辆停留的时间较长,如果占据较好位置的停车位会让这部分车位流动性降低,影响收益。  


实现的方式可以将该区域通过道闸单独隔离起来用于月卡客户专场出入,或者是在价格体系上有所倾斜,吸引长时间停留的客户主动将车停到位置较为偏远的地方。同时员工车辆应该进行停放位置的限制,以保证优质车位最大化。


  • 停车场错峰运营


(1)因为人们工作生活作息的因素,形成了停车场不同的高峰时段,主要分为两种:


周末高峰——受购物消费时间特性影响,购物中心车位使用时段差别明显,车位使用高   峰多集中在周五晚上,双休日和节假日。


用餐高峰——在同日时段中,用餐时段是车位使用的高峰,车辆停放时间也会相应增加。 针对以上特点,购物中心推出了相应的运营策略。


(2)停车场错峰运营的四大策略:


平时通过价格杠杆——针对时段差别,利用价格杠杆,如采取错时停车、分时收费、缩短起步时长等调节车流量,以提高车位周转率。


假期减少停车优惠——在节假日购物高峰期,购物中心应提高消费额度,或缩短停车时间限制,加速停车场的周转率,缓解停车压力。


住宅——白天住宅楼可以将多余车位供给附近写字楼上班的车辆停放,缓解白天停车压力。


写字楼——晚上写字楼可以将多余的车位供给给附近的住宅住户停放,缓解夜间停车压力。


  • 如何合理利用错峰经营增加收益?


我们假定有200个车位,75%的车位,晚上开放给住户,而25%作为VIP车位永久占用。通过换算,我们可以清楚的得出比原来的收入要提高了。



  • 停车场寄生业态——优质商家汽车美容


随着停车场的不断发展,人们对停车场的需求不仅仅满足于停车,有了更多的附加需求,汽车美容、汽车装饰等行业也就应运而生。


  • 快速发展——车主观念逐渐转变  


随着城市管理日趋完善,随着车族对汽车美容知识的普及和提高,以及汽车美容业的成熟发展,人们的消费意识的不断提高,上述现象会得到极大的改善,各种问题也会迎刃而解,并促使汽车美容业向着健康,快速发展的轨道上前进。


  • 服务细致——服务项目全面化  


最早的汽车美容服务仅限于洗车,打蜡等比较简单的维护项目,而今,单单洗车和打蜡已经远远不能满足汽车爱好者的需求,一些针对汽车性能提升和改善驾车环境的项目正成为美容行业的利润来源。


  • 注重品牌——商家注重塑造品牌  


由于汽车美容行业的进入门槛比较低,在这几年里,商家数量不断在增加,竞争也越来越激烈,一些汽车美容商家不得不开始改变经营策略,通过提升自身的形象,提高服务质量等手段来获取良好的口碑,赢取更多客户。


  • 停车场广告——内容承载平面广告


停车场广告目标主要针对占城市人口20%的尖端消费人群——有车一族。他们也是购物中心高档、时尚消费品的主要消费活跃人群。未来购物中心停车场广告存在着巨大的发展空间。目前停车场广告主要有如下四种:


入口大牌——是车主到达一个楼宇时第一眼看到的媒体,位于停车场入口处附近,高度恰好在车主视线范围内,画面多垂直于车主视线,更加有利于收视。


道闸横杆灯箱——位于停车场入口处,每个车主进入停车场时都必须在此停留等候,并且关注着横杆起落,所以横杆上的广告对受众来说强制接收力强,重复率高,记忆更加深刻。


立柱中牌——位于停车场中立柱上,密集覆盖停车和走向电梯厅的整个路程,可在每个立柱上放置不同画面,做连环画发布或讲述品牌故事等。


电梯灯箱——位于电梯等候区,高度恰好与视线平行,利用广告信息丰富了车主在等候电梯时的空闲时间。电梯厅灯箱为超薄导光板灯箱,媒体平均到达率高达80%,平均接触时间为174秒。


出口大牌——位于停车场出口处附近,在车主离开前恰当提示,高度恰好在车主视线范围内,画面多垂直于车主视线,有强制收视效果,平均到达率高达92%,平均接触时间48秒。


  • 停车与优惠活动——运营联动电子优惠券


在运营中最佳的联动伙伴就是电子优惠券,电子优惠券目的是帮助商家在一定的短时期内,对消费者(或购买者)以让利形式进行促销。目前购物中心将其与停车联合运用较多,它具有两个优势:


绿色环保——相比于普通纸制优惠券,电子券既能让用户得到优惠,又能够培养用户手机支付习惯,大大减轻了商场停车难问题,并且电子卡券易管理,不污染环境。


智能便捷——在消费者养成了良好的手机支付习惯后,商场购物券也将以电子卡券的形式发放,车辆进场后,系统会自动推送消息,车主领取电子购物优惠卡券,便能够享受购物优惠。



  • 智能化发展


研究自助缴费、智能找车、停车辅助、停车场大数据采集等多个维度,了解购物中心停车现状及趋势。


(1)自助缴费系统的优点和功能:


实现无人智能收费,完全代替人工收费,提高效率,降低成本;

支持纸币、硬币接收模式;

支持纸币、硬币找零,实现自动找零功能;
支持纸票扫描,票据打印功能;
自助收费机设备配备液晶显示,方便用户操作;
具有循环播放广告功能;
支持IC、ID、纸票临时卡、月临卡中央缴费和超时缴费;
支持月卡延期功能,延期收费方案可由管理员设定;
支持储值卡自助充值;
支持在联网模式下管理中心能够及时了解自助机工作状态,方便出现故障后得到及时维护;
提示报警功能:钱箱满、钱箱空报警,票据打印机缺纸报警,系统故障报警,异常震动冲击、防撬报警。


(2)智能找车系统的优点和功能:


更好的购物体验——


智能寻车系统就是通过在每个停车位上装探头及超声波探测器、利用车牌识别系统对停车位的图像信息进行抓拍,视频监控终端将抓拍的图像通过网络传输给视频处理器进行车辆车牌的识别,其中就利用了图像流技术。通过网络交换机或类似功能设备将车位状态和识别的车牌号、停车时间、停放位置等信息,反馈到中央处理机(中控机),并将信息自动存储数据库统一管理。


购物数据采集——


中央处理机在接收视频终端的发送的信息数据进行处理后,通过交换机设备将信息发送到停车场内的LED屏,及时更新指令及车位信息,车主可以LED屏幕获知整个停车场各区域的车位情况,从而实现车位引导功能。


(3)衍生的停车智能化辅助设备


停车辅助设备以app或微信公众号作为载体,将停车辅助、购物资讯、折扣信息等线上线下服务推送给消费者,同时更便利的采集消费者消费数据。


不断的城市化带来车辆数量的激增,所以消费者刚性的需要面对很大量的「停车」问题;其次,传统的停车场分布不均且彼此割裂(没有形成统一的网络),导致关于停车的服务信息很不畅通,车位的利用很低效,因此需要相应的服务来解决这些问题。


目前停车智能化辅助设备的三大功能:


代客泊车——主要是借助 App、通过人的服务来给客户免去时间和精力的消耗。


进场前服务——主要是提供各类和停车有关的信息,以帮助司机寻找和选择停车点。


进场后服务——主要是通过硬件本身去构建智能的停车场(位)以形成一个融通的停车场网络。


(4)衍生的停车智能化辅助设备


收费数据——包括出入场时间及费用,可得到整个停车场的使用率情况。其中,固定用户的停车信息可以进行长期数据的分析,挖掘更加有价值的应用,提供针对性的差异化服务。 


车位检测数据——这是反向寻车系统。的基础条件。通过车位检测数据,可以对于大型停车场的停车区域划分和动线规划进行验证和分析,发现规划中的不足,给予整改建议。 


车标及车型数据——通过图像识别、车主登记以及人工甄别等方式,掌握到出入场车辆的品牌和型号,可以为大数’据分析提供一个更好的数据维度。


(智能化购物中心智能运行示意图)


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