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一路向东,郑州的城市框架还有多大的拓展空间?

房东俱乐部 2018-02-16 22:42:05


前 言

郑州限购补上了交社保的老鼠洞,把那些仍然没有来得及上车的外地刚需族,狠狠地关在了大门之外,他们和被限购的投资客们一道,把目光移向了郑州的非限购区。


年后,周边港区、绿博、汴西、平原新区房市的火爆刷新了大家对郑州的辐射力和城市框架大小的认知,我们不禁要问,郑州的城市框架究竟能拉多大?

 

从目前政府的一些动作可以看出,郑州城市框架扩展还要再扩,市府的迁移带动常西湖新区乃至整个郑上新区的发展,而辐射能力和带动作用更强的省府,将直接带动白沙绿博组团乃至郑汴新区的发展。

 


那么,郑州一路向东究竟能辐射到哪里?郑汴新区的房价还有多大的上涨空间?当白沙、绿博已在价值高地,郑汴新区的运粮河组团对于已经被限购的郑州投资客和开封市民来说,是否还有投资价值?



说到城市框架的东扩,绕不开之前讲过的“5个9公里”,也就是从京港澳高速到万三公路是第一个9公里,从万三公路到雁鸣大道(普罗理想国附近)是第二个9公里,从雁鸣大道到机西高速(郑开分界处)是第三个9公里,从机西高速到开封第十二大街(绿地CBD附近)是第四个9公里,从开封第十二大街到金明大道是第五个9公里。


 

按照目前的市场情况,郑州购房者重点关注的区域仍在第二个9公里范围内,也就是到普罗理想国的位置。那轻踩一脚油门,继续向东的片区,房地产市场又是何种情况?

 

不得不先提下一个毕业不到4年的刚需朋友,去年他从北京回郑州的时候,我问他咋不坚持留在北京,他说北京房价太高,不可能买得起,晚回来不如早回来,他把重点放在了规划高端的大东区。

 

最近郑州补交社保的渠道又被堵死后,我又问我这个小朋友,你已经被郑州限购了,咋不回开封老家买套房,新区不是才四五千一平吗?想买多大买多大。

 

他冷笑一声,四五千一平?你以为现在还是2016年吗?我大吃一惊,咋的?难道开封房价也跟着郑州疯了吗?



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郑州房价趋稳,郑汴新区汴西区域却上涨了50%


最近一年里,郑州人民在政府鼓励买房——限购——加码限购——松绑——限购再加码等翻来覆去的政策中被折腾得死去活来时,隔壁的郑汴新区汴西区域倒是一直很平静,也甚少被人关注。


政策的平静不等于房价的平静——在过去一年里,郑汴新区汴西区域房价的涨幅区间虽然比不上郑州,但是涨幅幅度超出郑州,涨幅幅度高达50%,超出了人们的想象,尤其是大牌开发商云集的汴西区域。



去年3月份,也就是正好一年前,大牌开发商云集的汴西区域的房价基本都还在5000左右。

 

不管是距离老城区较近的亚新橄榄城,还是距离老城区已经有七八公里的郑开绿地城,高层价格都是5200、5300左右。永威梅隆公馆价格稍高,在6000左右,距离老城区的距离也不算近。

 

一年之后,事情有了很大的变化。

 

永威梅隆公馆和亚新橄榄城现在都涨到了七八千一平,而且基本没存货了。去年12月底新开盘的恒大帝景,最开始还卖6500左右(精装修),最近已经涨到了8300左右一平,而且目前也已经断货,据说3月份加推开盘170套,尽然有600-700组客户去抢房。

 

与郑州各个区域的涨幅各有千秋不同的是,整个郑汴新区汴西区域的房价涨幅比较趋同,基本都在50%左右。

 

与郑州还有一点的不同的是,郑州各个新区的房价基本都呈放射型向外递减,距离老城区越远,价格越低。

 

郑汴新区汴西区域则不同,从东向西价格确呈现上升趋势,距离郑州越近,价格越高,但是往西一点规划配套更好,万亩森林公园、市政中心、自贸区办事处也更集中——也就是说,政府规划更鼓励大家往西。算起来各有利弊,但是在价格上却有上升趋势。


2


郑汴新区汴西区域房价是否仍有上涨空间?


郑汴新区汴西区域房价上涨最重要的原因,当然是被郑州房价上涨带动的,再加上郑州限购限贷,投资需求就被挤出去了。


单从郑州限购限贷带来的溢出效应来说,郑州周边的房价就已经跟着大涨了一轮,西边的荥阳、南边的龙湖、东边的绿博都是最大的受益者。

 

尤其是绿博,在限购限贷之后就跟打了鸡血一样,价格一路狂飙。目前已经价格偏高,投资已在高位,后续接盘面临一定风险,下一步被划入限购区也不是没有可能。

 

白沙和绿博的高端定位,是为了形成新的城市中心,行政中心和配套的建立能快速拉动城市的发展,在此基础之上,紧邻绿博组团的郑汴新区运粮河组团,怎么可能耐得住寂寞,纹丝不动。

 

第二个原因,在于大牌开发商对此区域的一致看好。

 

去年此时,郑汴新区汴西区域的知名开发商还是以本土居多,比如建业、永威、海马、亚新,加上一个一线绿地。现在,一线开发商恒大、碧桂园、绿城也来了,而且恒大和绿城拿的都是上万亩及千亩的大地块。



恒大的地块有三个,一个是上面我们提到的恒大帝景,在八大街和九大街之间,距离永威梅陇公馆比较近。占地200多亩,容积率1.8,以精装修洋房和小高层为主,目前售价8300左右。

 

还有一个是在郑汴新区自贸区内运粮河组团,案名叫恒大未来城,占地1100余亩,距离绿博组团奥特莱斯就10分钟车程,但是西边挨着万亩运粮河,环境相当优越,紧邻机西高速(南侧通机场、北侧通连霍高速),交通及环境是相当不错。


另外一个是去年刷爆大家朋友圈万亩恒大童世界,总投资约1000亿元的开封恒大童世界项目落户郑汴新区运粮河组团,这里将要打造成世界规模最大的主题公园。


恒大童世界选址就在运粮河板块。童世界计划2020年全部建成并投入运营,预计年游客量超1500万人,带动就业超8万人。有人的地方就有商圈,未来,恒大童世界给周边经济的带动效应不言而喻。



第三个原因,在于政策的利好。


2009年,国务院正式批复《促进中部地区崛起规划》,汴西新区名列其中;

 

2011年,《国务院关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见》中明确提出推进郑汴一体化发展,开封新区又上了热门;

 

去年8月份,郑汴新区运粮河组团再次上了头条。国家在划出了30.54平方公里作为河南省自贸区的开封片区,分别规划了高端制造业、文创产业、金融保险、总部经济、现代服务业、服务贸易、医疗旅游等功能区。


 

从此以后,这里的人民也可以来一场说走就走的出国旅行,也可以去开设个自由贸易账户,投资港股、美股的境外资本市场啦,试问开封其他片区,哪里还能比这里更高大上。

 

可以说,郑汴新区自从诞生之日就不仅仅是政府眼里的香饽饽,省政府、乃至中央都对郑汴新区倍加关照,一个不落下。种种政策利好的大环境下,郑汴新区的房价哪有不涨的理由。


3


郑州接壤的郑汴新区运粮河板块,能否承受郑州的东扩大军?




整个郑汴新区汴西区域其实可以分为两大部分,一个是第十三大街以东的区域,也是目前房地产开发的主战场,上面提到的项目多数都在这个区域。之前媒体上关于开封新区的文章,也基本都局限在这个区域。

而十三大街以西的区域,也就是紧挨着郑州绿博的区域,以运粮河为区域中心,被称为运粮河组团,目前的开发还处于起步阶段,但是自贸区就是位于这个片区,不过随着自贸区的挂牌,后期这里将会成为郑汴新区主战场,承接大郑东板块。

 

如果说十三大街以东的区域主要还得依托开封老城区,那么运粮河组团上演的则是真正的“大郑州都市区”。因为本区域紧挨着中牟,距离绿博组团大孟镇的普罗理想国还不到9公里。

 

也正因此,运粮河组团的定位比较巧妙。

 

运粮河的西边和绿博组团呼应,以文旅娱乐项目为主。恒大童世界项目加上运粮河湿地公园、银基水世界等项目,最终与中牟郑汴中央公园以及绿博组团的各个文旅项目连成一片,将成为一个大文旅片区。

 

运粮河的东边,目前亮相的有两个项目。

 

一个是位于郑开大道与十四大街的东南边的建业·菊香里,占地200亩左右,容积率2.5,以高层为主,工程进度一直很慢,项目推出2年左右了 。


还有一个就是上面提到的恒大未来城。恒大未来城和建业菊香里紧挨着,一个在十四大街西,一个在十四大街东,紧邻郑开城际的运粮河站点都非常近。虽然运粮河站点现在关闭了,但是以后区域氛围起来了,过来游玩和居住的人多了,肯定还是会再开的。

 

恒大未来城这个项目占据着运粮河组团最好的位置,西边紧挨着运粮河和运粮河公园,东面有万亩森林公园,北侧是万亩恒大童世界,无论是从上千亩的占地面积,还是规划来看,都算是这个区域的标杆项目。

恒大未来城的产品类型有酒店、购物中心、办公楼、住宅、会所等,是一个超大型的综合体。学校也是恒大未来城的一个重点,项目内部规划建设有一所双语幼儿园、以及小学和中学(一小、十四中)。


当然看这个项目,我们应该站在白沙绿博角度看,而不能以汴西新区角度来看,郑开大道每天过往车流是最好见证,大郑州都市区发展往往比想象要快,随着郑州房价暴涨,东五环修建,大量人口外溢,30分钟到郑东车程也许才能是他最好价值。


自贸区的利好,身处郑汴一体化最前沿的红利,加上更加宜居的环境,运粮河区域正在朝着一座宜居宜业的休闲之城加速迈进。



4


送走郑汴新区运粮河组团,开封老城区是否会被遗忘?

 


建设新区是政府最喜欢干的事情,它是地方领导政绩的彰显,也是腾达自己仕途的捷径。新区要想发展起来,人口基数都是一个大问题,开封市总人口才450多万,想要发展新区就要把乡里县里的人赶过去,还要大量引入外来投资,开封有这实力吗?

 

现在我能说还行,但是早几年我还真不敢说。开封为了拉动新区,把市政府从老城区搬到新区,把河大也搬到了金明大道旁边,这可是开封能拿得出手的两大重量级单位,借此把人都带到新区,被腾空的老城区怎么办?

 

老城区是开封市政府仅剩的底牌——打造文旅城市,前不久,开封又率先发起成立“一带一路”城市旅游联盟,这是要把老城区的特色文化资源真正发挥出来,老城区用来给开封人民挣钱,大家都去高大上的新区住,人来了,新区自然也就发展起来了。



老城区因为规划的落后,以及未来预期的发展定位,其居住舒适度肯定比不上新区,新区房价上涨并且成为开封房价的高地也是理所应当。这跟郑州郑东新区成为郑州房价高地而不是金水区,是一样的道理。开封的老城区有着厚重的历史文化积淀,足够撑得起开封的商业和文化旅游,郑州的老城区就不行了,没有历史还被开发商们玩坏了。

 

即便是没有郑州的限购,开封只要紧紧跟着郑州的节奏走,发展起来也不会是大问题。这一点,钱往往比人看得更精准。


想当年,省府迁移郑州之后,开封人民多少有些不爽。但是眼看着郑州的慢慢崛起,开封人民也逐渐明白了一个道理,两个紧紧相邻的城市,空间有限,资源有限,这里已经不可能出现一个郑州级别甚至超过郑州的城市,开封要想发展,就必须紧跟郑州,成为副中心城市,如此,开封新区的成立便是不可或缺的重要一环了。

 

一路向西,郑汴融城,这是开封始终坚持的发展路子,仔细想想,这也并不是开封的一厢情愿,郑州向国家中心城市发展,应具有综合服务功能、产业集群功能、物流枢纽功能、开放高地功能、人文凝聚功能,这几大功能仅凭郑州目前的自身条件还达不到,尤其需要港区、白沙、绿博乃至开封新区的整体协调发展。

 

无论是开封黏糊着郑州,还是郑州带着开封,在全省17个地级市中,最能受益郑州发展红利的城市,非开封莫属。

 

而开封,正卯足了劲儿,在老城区之外,特意造了一座开封城,或者可以说,这就是一座“郑开城”。



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