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从盘整到突破 世茂定调2017增长年

和讯房产 2018-01-03 11:10:29

一轮轮的房企年度业绩相继公布,发布会上房企大佬普遍看淡今年的市场,联系自家年度目标,虽有增长,但其增幅同比都会有所调整,独有世茂房地产(股份代号:813.HK)今年的增长幅度要超过去年15个百分点。

 

业内认为去年世茂房地产销售额同比增幅仅有2%,这样看来今年增幅超过去年应该很容易,但实际上今年的“逆增长”计划对世茂房地产而言却是从盘整到突破的一次蜕变。

 

1来自盘整后的坚定


尽管2016年的楼市躁动不止,多家房企也借机扩大规模,但世茂房地产在自身发展上依然显示出了资管者的坚定心态,稳住节奏,坚持完成自身调整,以期更长远的发展。

 

“我们预留了一百亿的优质货源,如果把这一百亿高毛利的项目放在去年卖,可能毛利率也会有10%-20%的增长。但是我们觉得没有必要为了规模增长牺牲掉这个利润,因为今年卖价格很明显比去年卖会再上涨十几个点,而且这些是净利润。”世茂集团董事局副主席许世坛表示。

 

许世坛介绍称,“世茂去年规模增长幅度确实比较低,这是因为我们重点还在抓产品和服务,以及策略上的调整,比如回归一二线、清库存、加强运营管控。”

 

据了解,虽然去年房地产市场升温明显,但分化比较明显,“一线及热点二线城市房价快速上涨让人始料未及,但部分三四线城市由于库存量较大,整体需求相对不足,市场未见明显起色。”世茂房地产主席许荣茂指出,随着一二线房价轮动上涨,全国各城市房地产分化严重,导致“因城施策、分类调控”成为行业常态,因此世茂房地产本在2016年仍然是在调整供货节奏和结构,在三四线城市实行严格的“以销定产”,控制开工,将供货的重心转向一二线城市。

 

上述战略思维在销售业绩上主要体现为世茂房地产2016年的一二线城市销售额占比提升,三四线去库存销售增加,以及回款率上升。

 

据了解,去年世茂房地产一二线城市的销售额占比约82%, 较2015年的72%上升10个百分点,其中南京入账金额超过74亿元,北京入账金额超过53亿元,厦门、杭州、武汉及天津等城市入账金额超过30亿元。

 

而在去库存方面,世茂房地产2016年库存销售为262亿元,较去年增加人民币50亿元;其中三四线城市最终实现库存销售金额近56亿元,较去年增加35亿元。

 

而在回款率方面,世茂房地产2016年销售回款约人民币600亿元,回款率达到88%,比2015年的85%进一步增加。

 

除了房地产主业,世茂房地产在商业、酒店和财务投资等方面的战略转型也进入稳步发展期。去年,世茂房地产附属公司上海世茂旗下的厦门世茂Emall购物中心和石狮世茂摩天城先后开业,其多元化商业战略逐渐开展。

 

而随着山东临沂滨河世茂睿选酒店和石家庄奥特莱斯世茂睿选酒店与世茂酒店及度假村签约委托管理,标志着世茂房地产在酒店业务方面的“轻资产”战略转型也迈开了第一步。

 

为实现长远发展目标,世茂房地产在去年将所持有的深圳前海世茂金融中心、杭州世茂智慧之门与南昌世茂APM三个商业地产项目公司的股权或部分股权转售上海世茂,解决公司内部同业竞争问题,同时更有利于释放资产价值及改善世茂房地产的现金流。

 

此外,去年上海世茂还向乐视控股(北京)有限公司出售了北京财富时代置业有限公司及北京百鼎新世纪商业管理有限公司100%股权,总价约29亿元,为股东带来应占税后利润约6.3亿元,使公司商业资产结构进一步优化,实现商业地产的资本增值。


2定标800亿


完成上述一系列的优化和调整之后,世茂房地产在今年的步伐更为轻松。

 

“2017年今年是世茂的增长年,目标是800亿元,有17%的增长,而且如果上半年就能完成50%,全年肯定会超标完成任务。”许世坛表示,但根据媒体透露,世茂房地产内部销售目标可能比这个数字还要高。

 

在房地产调控小周期之时,世茂房地产17%的增长目标同比高了15个百分点,也也算是对过去几年中一直专注于内部改善的世茂房地产的一种“补涨”。

 

实际上,世茂房地产今年的“逆增长”计划并不难实现。

 

从供货端来看,世茂房地产在2017年有约619万平方米的可售面积,如果算上截至2016年12月31日止约333万平方米的可售面积,其2017年总可售总面积约为952万平方米,而且从产品结构来看,其销售均价同比还将有所上升。

 

据了解,世茂房地产2017年的供货时间将集中在下半年,以刚改型产品为主流,供货聚焦重点城市,一线及强二线城市占比达70%,并将实行重点一级、二级项目分级管控,预计销售均价及利润可以提升。

 

另外,世茂房地产财务方面也做好了支撑,数据显示,截至2016年底,世茂房地产可动用资金为442.35亿元,包括手持现金222.35亿元及未动用银行贷款额度220.00亿元;截至2016年12月31日止,世茂房地产净负债率为53.4%,净负债率已连续五年维持在60%以下。

 

鉴于良好的供货和财务情况,世茂房地产今年提出了350亿元的拿地预算,许世坛表示,“世茂房地产今年的购地预算比去年增加了,希望三分之二是通过收购二手土地、一级土地整理等方式来拿地,重点集中在一二线城市,但同时也比较看好靠近一二线的三四线或者有产业基础的三四线,多元化买地、多一点合作,进而降低土地成本,提升利润和控制风险。”

 

此外,世茂房地产还获得了更好的财务背书,2016年4月,惠誉国际将世茂长期评级及债务评级从「BB+」上调至「BBB-」,达投资级别,穆迪及标准普尔的评级分别维持「Ba2」及「BB+」;而国内三家最大的信用评级机构,中诚信、联合评级和大公国际则在去年维持世茂房地产「AAA」的主体最高信用等级,国内外际评级机构的肯定将帮助世茂房地产进一步提升融资能力。

 

对于房地产企业而言,在调控之年能否应对市场变化,更显示出公司的综合运营能力及风险管控能力,世茂房地产能否实现“逆袭”值得市场关注。



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