天津跑腿我帮您社区

城市更新版“腾笼换鸟”乘风破浪

购房车 2017-10-30 21:15:55

都说上海市中心的土地寸土寸金,但此前我们依然能看到这样的景象:位于上海市内环核心区域延安西路1262号的黄金地段,1930年建造的邬达克建筑孙科别墅,一直“居改非”当作厂区临时办公室使用;1924年建造的哥伦比亚乡村俱乐部,该建筑原为美国领事馆为在沪英美侨民设置的集休闲、娱乐、生活的社交场所,以及年代久远的会所泳池,则长期被闲置;这些沉淀着历史记忆的老上海风情建筑,被上世纪建造的多种工业风格建筑裹胁着,骨子里摩登色彩也逐渐被掩盖……


事实上,在过去相当长一段时间,上海各区已经本着历史再造、文化再生的发展理念,尝试将老厂房等传统产业生产空间的“退二进三”,为服务企业的发展腾出空间。但如何保障腾退企业现有厂房的既得利益?谁来专业化接手,实现传统空间的开发再利用?这两大难题一直困扰这些市中心低效使用土地的华丽转身。


“2015年《上海市城市更新实施办法》出台,城市更新版‘腾笼换鸟’无须变更土地权属,这一举解决了城市更新遇到的最大痛点。”上海万科产城发展有限公司哥伦比亚公园项目负责人揭示了其中的奥秘“过去的‘腾笼换鸟’的做法大多是大拆大建,土地需要收回被政府转型,再流入土地招拍挂市场,土地所有权不一定能回到原来的企业手里,对企业来说是一种资产流失;而城市更新强调对一些低效物业进行精细化改造,以资产端创新为核心,给旧的建筑空间装入新的时尚内容,再赋予后期的专业管理和运营管理,提升物业价值,同时,对土地持有方来说,既是‘腾笼换鸟’,也获得较好的租金收入实现了资产的保值增值,政府相关部门也找到了高效利用城市存量土地的出路,无疑是一种满足多方诉求的多赢局面。”


专业房企下一个角力舞台

从当前发展形势来看,随着城市更新实施办法的落地,已渐成房企下一个角力舞台。尤其在上海这样的一线城市,当城市进入成熟期,旧区更新则成为满足空间需求的主要方式,一边是越来越有限土地供应量,一边是旧城改造、旧工业区改造、公共服务更新等城市更新需求日渐强烈。于是,万科、恒大、碧桂园等越来越多的民营房企参与到城市旧改项目中,纷纷渴望抓住这个机遇来扩充规模。


万科哥伦比亚公园项目负责人表示:“从万科的角度来说,过去一直被看作是专注于住宅的领袖开发商,其实万科在2016年提出‘热带雨林生态系统’的想法,以上海为例,万科不仅盖住宅,还盖了学校、购物中心、写字楼,还做产业园区、养老项目、长租公寓……,城市更新也是万科未来长远发展的一条业务线,万科发展多条业务线同步进行,像热带雨林里的动植物,彼此交缠,共同生长。”


在外界看来,这恰恰是万科介入城市更新后可以实现弯道超车的关键。虽然城市更新的项目创新是核心,但内容也是可以培育和复制的,“热带雨林生态系统”其实让万科具备了做标准件的能力,并非从零开始,而是拥有现成的产业园的品牌,教育的品牌,养老的品牌,实现标准件的即插即用。“事实上,无论是当地政府还是腾退现有厂房的土地所有企业,也更愿意将城市更新项目的具体操盘,交给万科这样有资金实力、品牌保障的房企,从而降低风险,而万科较早就进行相关产业的生态系统布局,也让高效利用城市存量土地、推动城市更新保护变得水到渠成。”负责人补充说。



塑造上海创意新地标

城市更新不同于城市规划,不仅需要注重物质环境改造和地区功能转型的有机结合,更要注重历史文化遗产的保护和利用,甚至还要体现整个区域的包容性发展。这些在万科接手“更新”延安西路1262号后的一系列动作中显露无疑。


哥伦比亚公园项目负责人介绍说,位于上海市内环核心区域延安西路1262号的哥伦比亚公园项目,为原上海生物制品研究所有限责任公司旧址(简称上生所)。该项目历经岁月洗礼,文化底蕴深厚,地块上现存的邬达克建筑孙科别墅、哥伦比亚乡村俱乐部等老建筑最为出名。由于市区产业升级,“城市配套服务商”万科与上生所联合,努力实现“历史建筑保护+文创产业聚集+存量资产增值”等多重目标,将项目打造成为长宁区乃至上海市的城市更新标杆之作。


据悉,上海万科产城公司接手该项目后,与当今明星建筑设计大师雷姆•库哈斯合作。大师的理念为在现有的建筑中注重引入新建筑,并对原有建筑引入变化,通过删减、改造及增加的处理手法,改善空间关系同时创造了更多新的商业、文化空间及创意办公环境;而对于区域内历史保护建筑,则是通过一种积极的手段,让新、旧事物在这里碰撞交织,彼此间相互丰富充实,从而让项目变得充满生机活力与魅力;同时,将延安西路1262号由工业园区转型成一个有办公与商业功能的具有魅力的公园环境,并融合时尚、文化与艺术元素,通过打开、开放、多元、复合的方式,实现与周边社区的互动。


如注入生命力般一栋栋登场

哥伦比亚公园项目,虽然是上海万科刚拿下不久的城市更新项目,但其作为沪上跨界混搭复合型商业“DNA”之路已经开启。不久前,adidas Originals“FUTURE”原创盛会就放在这里,夜幕降临后在灯光秀的映射下,这里成为潮咖的聚集地:电音、乐队和复古游戏街机,在这座具有厚重历史的建筑里,年代感爆棚,却与前卫异常和谐;原俱乐部的游泳池,这一夜,是蓝血人的街拍圣地,休息、拍照、聊天;主会场是在原来老厂房内,瓶瓶罐罐一堆,外加三个巨大的锅炉,这一夜,是嗨翻天的秀场……


让新、旧事物在这里碰撞交织,彼此间相互丰富充实,从而让项目变得充满生机活力与魅力,这仅仅是更新版“腾笼换鸟”的一个开始。值得一提的是,城市更新项目不会像新规划建筑那样,在某一个时间点全部交付,而是承载着项目被重新注入生命力的仪式感,逐步推出。以哥伦比亚公园项目为例,预计在2017到2018年两年内改造完毕,但从2017年下半年开始就会陆续一栋栋推出面市,从而展现一个有生命力的逐步推出的过程。


接下来,项目将逐一推出创意园区+总部型办公产品,不同于甲级写字楼的格子间、标准层、玻璃幕墙,哥伦比亚公园项目强调以人为核心,重文化、高享受和重情感的工作氛围,有公园般的环境,有商业,有运动设施,也有一些公共交流的空间。项目负责人透露,改造后的哥伦比亚公园项目,相当受到文创、互联网等企业的关注,目前的写字楼租金已经高于同区域的甲级写字楼产品。


由此可见,由工业园区转型成一个有办公与商业功能的具有魅力的公园环境,并融合时尚、文化与艺术元素后,原先的低效物业,正在城市更新中乘风破浪,华丽转身为上海创意新地标!

Copyright © 天津跑腿我帮您社区@2017