天津跑腿我帮您社区

【深度】烟台小区“内商圈”为何转得不顺溜?租金、布局不合理,物业有苦衷

烟台晚报 2018-02-07 20:08:10


采写丨张韬

摄影丨张韬

来源丨今晨6点


随着“XX造型”的关门歇业,张大叔跟小区里的几千户居民彻底告别了“足不出楼”就能理发修面的方便时代,而最近一家像样的理发店要步行足足15分钟。


无独有偶,伴随着小区理发店一齐倒闭的还有一家生鲜果品小超市,而小区内唯一一家洗衣店也挂出了“吉房转租”的牌子。而这,仅仅是烟台众多新建小区“内商圈”面临窘境的一个写照,一条原本可以最大程度上满足居民内部购需的小小产业链,却因为租金昂贵等众多原因被打得七零八落。




当初理想很丰满,小区“内商圈”三方得利


张大叔家住芝罘区某新建小区。与众多高档社区一样,该小区也是采用了封闭管理模式。在设计之初,考虑到居民的内部购物需求,小区内建有内外两类商业网点,临街的一般店面较大,租金也比较贵,主要面向外部的不特定消费群体,而还有几十个商业网点则是在小区内部,面积从十几平米到几十平米不等,租金相对便宜,主要面向小区内部居民。


按照规划,这些内部商业网点主要是超市、水果店、理发店、美容、洗衣店等,买包烟、打瓶醋、理个发……不必再往外跑,出门下楼一切问题搞定,居民方便、业户赚钱、物业拿到租金,由此也将形成一条内部良性运转的小小商业圈。可现实情况却是,众多店铺纷纷关门歇业。




现实情况很残酷,“圈里”仅有小卖部苦苦支撑


今日,记者来到了张大叔所在的小区。一家理发店门头紧锁,玻璃门上的告示上写着店主有事出去了,可知情的居民却告诉记者,因为经营不下去,老板早跑路了,甚至还卷走了一些居民充值消费的钱。而在一家洗衣店前,一位大姐拿着两件羽绒服正在徘徊,“天渐渐凉了,想把羽绒服拿出来清洗一下。”可是,洗衣店却只有铁将军把门,门口还有一份“吉房转租”的告示,大姐叹了口气离开。小区内原本十分火爆的一个生鲜水果超市,如今成了居民打扑克的地方,更多的则是十多间一直没有租出去的门头房。


一位居民告诉记者,如今,别说当初梦想中的小区“内商圈”良性运转了,就连个“圈”都没有了。而在接下来的几天,记者对芝罘区众多2010年以后新建的小区探访后发现,布局合理、运转良好的小区“内商圈”寥寥无几,不少高档小区内也就是几个小卖部、小超市在苦苦支撑。






租金太贵、布局不合理制约发展


原因何在?记者在采访中了解到,张大叔所在小区居民有几千户,入住率极高,而且都是以一家三口加看孩子老人为主,投资型购房寥寥,换句话说,此小区的内部购买力是绝对有保障的。


可是,即便居民愿意掏钱,却仍然阻挡不了内部商业网点一个接一个的倒闭。对此,一位正打算转让房子的商户向记者道出了原委——房租太贵。据了解,该小区有15、30、70平米等几种类型内部门头房,而30平米的网点一年就需要3万元左右的租金,这几乎赶上了周边一些临街商铺的租金。


虽然小区内部购买力极强,可毕竟消费人数相对固定,增长额度十分有限,一旦出现某个项目或某个产品居民不买账,就很难经营下去。一个店铺转手几次,换了几个项目依然不赚钱,最终变成空房。这样的情况,不止在这一个门头、一个小区发生。


采访中,记者也在芝罘区只楚路一小区中注意到这样一幕,小区内毗邻的两间门头房,几乎在同一时段内开了两家美容美体店,两家店铺经营的项目也几乎一致,由此带来的则是两家美容店为了抢占小区内仅有的客源大打价格战,最终弄的两败俱伤。


而在芝罘区南大街一新建小区内,甚至出现了超市排成行的场景,一位老板告诉记者,当初物业公司告诉他小区内只会开一家超市,可如今的状况却让他有点郁闷。布局不合理,同样是制约着我市小区“内商圈”良性运转的又一个瓶颈。




物业有苦衷,主动“割肉”不容易


针对我市小区“内商圈”运转面临的窘境,记者也采访了几家物业公司。对此,他们表示自己也有苦衷,内务部的张经理告诉记者,他主管小区内网点的出租业务,每天给他打电话来咨询的人也是络绎不绝,可是一听租金价格大部分都打了退堂鼓。


而这租金价格是公司制定的,他也无权干涉。虽然最近该小区内部商业网点的价格普遍下调平均5000元以上,可租赁情况依旧不理想。


物业公司收入渠道有限,除了物业费,商业网点的租赁成了其中一个大头,主动“割肉”,自觉调低租房价格,不是轻易之举。


由此形成的小区内部商圈不合理也是情理之中,想租的嫌租金太高不愿进驻小区,物业公司则绷着高租金不愿放手,最终苦的是小区居民。




延付、分红、扶持,条条大路通罗马


怎么办?不妨来看看一些外地经验。记者曾在重庆、成都、北京、青岛等一些成熟社区看到运转十分良好的小区“内商圈”。


除了使用最普遍的降低租金方式外,在重庆市沙坪坝区一小区内,物业公司采用延付租金的方式,让商户先放手经营,根据经营情况后期收取租金,还有的物业公司则采取免除租金与商户分红的方式,物业公司出地、出水、出电,商户出货、出人、出力,拿到收益双方按比例分成,商户不用担心自己经营不善亏了本又欠下巨额房租,物业公司也不用守着一大把空房发愁,可谓一举两得。


在采访中,也有物业公司跟商户提出,政府部门是否可以考虑出台相关的政策或提供资金支持,对于小区内的民生类小产业进行一定程度的扶持,最大程度方便百姓的日常生活。


责编:徐小涵

校对:刘雨鑫

审校:tota




烟台晚报微信联盟单位二维码推荐·土生金周刊
接地气儿的媒体
聚人气儿的平台
烟台晚报
贴近生活、贴近百姓

就是我们的宗旨



Copyright © 天津跑腿我帮您社区@2017