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【地王频现】 下半年土地供应料“因城施策”

河北宏远地产 2017-11-18 15:03:14



今年上半年,部分城市的土地市场持续火热,“地王”层出不穷。数据显示,全国300个城市土地出让金总额较去年同期增长34%。业内人士表示,下半年热点城市“地王”涌现的频率或有所下降,但地价仍可能维持高位,监管部门将继续规范市场交易。同时,土地供应政策下半年将更有针对性,更多“因城制宜”的措施或出台。


土地出让金大增


中国指数研究院研究报告显示,2016年上半年,全国300个城市土地出让金总额为10818亿元,同比增长34%。其中,住宅用地(含住宅用地及涵盖住宅用地的综合性用地)出让金总额为8466亿元,同比增加53%。


但一线城市受供应缩水影响,成交量及出让金双双下滑,降幅居其他类型城市前列。二季度少量入市宅地受到房企激烈争抢,“地王”由中心城区向远郊及新城扩散。一线城市供应有限使众多品牌房企转战二线重点城市拿地,南京、苏州、合肥等地首当其冲,相关城市、区域地价纪录频频被刷新。上半年二线城市楼面均价及出让金明显上涨。三四线城市延续前期低迷走势,与一二线城市的市场情况相比趋于分化。


中国银行国际金融研究所李佩珈认为,近年来地价高企且涨幅较大,而实体经济回报率有所下降,房地产企业回报率依然较高,大量资金仍在涌入房地产市场。比如,2015年房地产类上市公司ROE约为10%,而制造业公司只有5%。此外,一线城市土地供应相对有限,部分房地产企业前期土地储备较少,也一定程度上造成上半年“地王”频出。


克而瑞信息集团高级副总裁于丹丹表示,地价的传导已经深刻影响到了置业者的购房决策,一些区域“地王”的出现自然地抬升了房价。今年上半年,全国共计成交了110宗总价、单价“地王”,短短半年已超过2009年72幅的数量,创出新高。


上半年保利地产拍下4幅“地王”,总计金额达到159.4亿元。信达地产拍下3幅“地王”,耗资215亿元。阳光城集团首席财务官兼首席营销官辛琦认为,从财务角度看,某个行业利润率越来越薄时,肯定是企业抢资源抢得很厉害的时候,这和其他行业的情况一样。在资金宽松的情况下出现“地王”是正常的。


此外,国土资源部日前下发《土地利用总体规划纲要(2006-2020年)调整方案》,对各省市2020年耕地保有量指标作出调整。其中,北京、天津和上海三地2020年的耕地保有量指标大幅降低。首创证券研究所所长王剑辉表示,耕地保有指标的降低释放出热点城市建设用地指标增长的可能性,从而有望缓解核心城市对土地资源的需求,平抑地价过快上涨。


防范土地市场过热


合肥市日前出台了《关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》。该通知表示,实行差异化供地政策,在商品住房价格较高、价格波动较大的区域增加居住用地供应。


在市场高烧的南京,相关部门也出台了调控政策。在日前南京的土地拍卖中,8宗宅地仅1宗成功出让。5宗地块超过最高限价、2宗因临近限价时举牌过多无法判断,最终全部终止出让,多数房企空手而归。


易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,在自由竞拍的土地市场,依然是价高者得,因此后续仍需继续规范市场交易。比如,应推进完善限拍制度,抬高拿地门槛,同时要保障房企合法拿地的权益。


业内人士表示,对于土地成交过热地区,还可效仿此前某些地区已推行的经验。比如,地块在公布出让起始价时,也公布竞拍最高限价。在拍卖中超过规定溢价率后,停止竞价,改为竞争配建保障房面积或保障房建设资金,配建面积最多者或出资最高者为竞得人。这些举措的根本目的是让房产市场冷静下来。


严跃进表示,在控制房企过激拿地上可从三方面入手:一是限制部分房企拿地资格,比如近两年房屋质量问题较多的房企应被限制拿地;二是加大力度推广类似上海目前推出的租赁型公寓住房模式,这样能够对房企拿地形成更大约束;三是让房企一次性缴付土地出让金,抬高了资金门槛。


明源地产研究院副院长刘策认为,在土地交易市场投资过热的城市应尽可能视条件增加土地供应量。在无法新增供应的地区,价格本身也是一种调节机制,自然会通过价格门槛削弱房企拿地热情,促使土地价格理性回归。应通过土地供应计划来稳定市场预期,抑制非理性盲目竞拍因素。另外,一线城市要解决“地王”问题,可在旧城改造层面出台政策,加快旧改供地进程。


“地王”或减少


光大证券分析师詹帝认为,整体看,土地供应政策在下半年或进一步收缩。政府力求不出现新一轮楼市泡沫,部分地区势必收缩土地供应量或控制竞拍价格上限。开发商在一二线城市激进囤地扩充土地储备的热情需警惕,而三四线城市现有库存过高、对房企的吸引力有限,在这种情况下地方政府的土地供应策略显得尤为重要。2016年下半年,更多“因城制宜”的策略将面世。


克尔瑞研究中心发布报告认为,下半年三四线城市的土地供应预计保持紧缩状态,热点城市“地王”涌现的频率或下降,但地价仍可能维持在高位。目前,苏州、南京等热点城市虽面临政策调控压力,但在行业集中度快速提升、大中型企业规模诉求高涨的背景之下,土地市场可能难出现实质性降温。


广发证券房地产行业首席研究员乐加栋认为,一般而言“地王”频频出现,政策会逐步缩紧。从过去几轮地产周期看都是如此。


正荣集团总裁助理刘翔则表示,只有相对地王,没有绝对地王。房地产三年一周期,一定会出现波动。正荣不放过一次机会,但也不会疯狂拿地。


融侨集团副总裁兼首席投资官康红恩表示,从今年下半年开始,调控窗口期可能快到了,不少城市都在大量推地。在这种情况下,房企不要被少数“地王”或者被“地王”这种现象所迷惑,越是在这种时刻越要冷静。融侨集团今年下半年肯定会拿地,但不会拿“地王”。


此外,上海中原地产市场分析师卢文曦表示,土地市场已经成为管理层比较关注的问题,不排除会对房企场外配资行为进行监管。如此,市场预期会相应下降,至少不会保持高亢状态。




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