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【发展分享】经济地理:地铁延伸到哪里,财富就衍生到哪里

西安市浐灞河发展有限公司 2018-04-15 07:01:11

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何为地铁经济?

地铁沿线正在成为城市的黄金经济线,地铁,代表着人流、代表着高昂的租金、代表着物业的升值、代表着城市未来的发展方向。很多大城市的地下都构筑起一个上下数层、四通八达的地铁商业网;同时,作为现代化城市的一个重要元素,地铁也能大大提升城市品位。地铁是一个财富的动车,能够把人流、物流、商流和信息流形成一种基层,而且能够快速的涌动,为城市财富功能的升级提供一个快速的载体,地铁它的聚合的效益,使我们来自不同地方的人流和信息流快速的到达一个位置,然后集中性的释放;地铁的商圈效益,它不是平面效益,是一个立体的效益,它可以充分的把黄金口岸的价格凸现出来,空间、地下,让寸土寸金的地段通过地铁得到进一步提升,这就是地铁经济学。



近些年地铁的发展伴随着经济和整个城市化的发展,可以说地铁经济就像“地下钱龙”,把人流带到哪里就把财富带到哪里。


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经济学家郎咸平:地铁商业形式多样业态丰富

城市发展日新月异,越来越多的交通工具出现改变着人们的出行习惯,地铁也已成为连接城市中心与周边区域的重要交通手段之一。由于地铁周边人流密集、流动速度快,许多投资者开始关注地铁物业形态,随之便产生了众多地铁商业类型,诸如酒店、公寓、写字楼、商业街、购物中心等多种商务、商业形态。地铁商业代表城市轨道交通中与交通动线站点相联接的商业系统,因为地铁站是人流的重要集散地,这与商业的发展需要相符,因此提供了两种业态之间的结合。



地铁商业因为建筑的需要,有三种主要的方式:点式商业、条式商业、立体化商业(地铁上盖)。

其中,立体化商业是位于地铁站附近或相联的购物中心、超市等,而且规模相对比较大,包括多个楼层的经营空间,其中,大多有一些楼层是可以直接与地铁的通道相连接的,可以使出入地铁站的客流直接通过专用的通道进入卖场。同时,这类商业由于规模的原因,虽然是零售业态,但经营的品种很多,范围很广,目标客群也可以包括地面的行人。这一类商业也就是我们经常说的地铁上盖物业。比如香港著名的太古广场等。


另外,作为立体化商业的一个重要延伸,其实真正形成规模、具备升值潜力的是地铁周边商业。该类商业将以各种方式与地铁无缝对接,此类物业由于在地铁开通之前就已经形成一个商圈,地铁开通之后使得该商圈覆盖的范围更广,确切的说是商圈的形成影响了地铁的走向,而地铁的开通又增加了客流,并使得该商圈以地铁出口为核心形成一个向心圆,向周边辐射。比如天津有名的滨江道商业区、合肥的胜利广场欢乐城。

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听胡子敬谈地铁:香港“地铁经”,值得借鉴

1863年,世界上第一条地铁在伦敦运行,发展至今,诸多世界级大都市的地铁已犹如文化载体,既成为了一道独特的风景线,又改变着城市的格局与气质。

地铁商业又被称为“地下钱龙”。在地铁营运线路最长的纽约,日客运量达2000万人次,地铁商铺的年营业总收入以百亿美元计;在香港,虽然地铁总长只有91公里,但日客运量最高可达340万人次,早在10年以前,其地铁商铺所带来的经济收入就已近百亿港币。


体验过北京、香港以及国外许多城市地铁的胡子敬,对香港的“地铁经”最为推崇。“香港的地上地下空间非常发达,每个地铁站都与周边建筑群在地下连通,建筑群之间也有廊道连接,你甚至可以不用走上地面,即可到达车站附近的建筑里,真正实现了‘零换乘’。”

他特别谈到香港九龙站和金钟站,都是将商业、写字楼、酒店、交通等多项功能的建筑组织在一起,并在各建筑之间建立地下或地上互通廊道,从而形成高效统一的建筑群体。“九龙站位于地块中央,上面就是圆方广场,旁边有丽丝卡尔顿酒店、W酒店等。而太古广场则修建了很长的地下通道与金钟站相连。做生意都是围着地铁在转,希望带来更多人流。”数据显示,香港城市综合体建在轨道交通线路上占到总数的约70%,呈现出非常典型的地铁商圈特点。

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“地铁商业与周边商业:互为依存  互促发展 ”

地铁能提升沿线所有商业地产的通达性,进而提升其地段价值,但这对整体市场的长远影响而言,一些区域的商业相反会因此降低消费力。比如,香港沿着地铁网络分布的大约30个购物中心,约占香港购物中心总数的五分之三,此结果充分显示出香港地铁对购物中心开发的影响,地铁成为了香港购物中心项目不可或缺的元素。


因此,地铁网络的密集对于商业物业个案而言,是一把“双刃剑”。地铁的便捷带动了人流的快速流动,人流更容易向商业氛围浓厚的区域集中;而一些商业氛围比较弱的区域因此会面临更大的分流压力,因此投资者可能更需要关注商业区域的两极分化问题。因为地铁缩短了城市空间的距离,在聚集人群的同时,也可以快捷地疏导人流,这种“双刃剑”的作用可以使原有的商圈更繁华,也能分流人群。

事实上,我们认识到在地铁商业项目中,人流并不简单等同于商流。地铁商城的成功,除了要有特色之外,地上与地下的呼应非常重要,地铁往往只是地上的强化而已。而现阶段,人们过度地关注了事物的表面,却忽略了它所依存的环境。也就是说,要做地铁商业,就要把握地铁商业的特征。地铁商业有别于城市中心的繁华商业,地铁主要承担的功能是载客功能,但在体现交通功能的同时,也会带来人流,并将之转化成消费力。客流是否得到有效的转化,跟地铁项目自身有很大关系。

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“有效缓解交通拥堵 ”

“地铁作为一种拓展地上地下空间、改善城市居民交通出行条件的最有效途径,成为城市改善交通条件的必然选择。”——某铁道大学土木工程学院地下工程系博士生导师A教授

“随着经济的发展、人们生活水平的提高,城市规模越来越大,人口也越来越多,小汽车数量不断快速增加,城市交通拥堵加剧,城市地面交通的资源利用强度已近极限。地铁作为一种地下轨道交通、改善城市居民交通出行条件的最有效途径,成为城市改善交通条件的必然选择。”A教授说。


有数据显示,公共汽车每小时单向输送能力为2000至5000人,而地铁每小时的单向输送能力能达到3万至7万人,日客运量为100万人次以上。公共汽车包括启动、减速制动及停车时间在内,从起点开车到终点停车的平均速度为每小时10至20公里,而地铁则可以达到40至50公里,站间距长的时速可能达到70至80公里,速度是公共汽车的2到4倍。

轨道交通以其速度快、高容量、方便、舒适等特点,能极大方便市民出行,减少地面交通压力,缓解沿线区域交通紧张的矛盾。轨道交通建成后,将有效缓解我市日益突出的交通拥堵问题,提高市民出行效率和舒适程度,使公共交通体系进一步完善。

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“拉动城市经济增长”

“地铁延伸到哪里,财富就涌向哪里。其实,地铁打通的不只是一条交通路线,还打通了一个城市的经济命脉。”——某副教授

地铁除了能为市民出行提供极大方便、扩宽城市空间外,还会成为城市经济发展的助推剂,将各种经济元素汇聚起来形成合力,创造出一个个以地铁站点为核心的,集商业、居住、交通、教育、医疗等各项配套的地铁生活圈,对拉动城市商业发展作用极大。以北京、上海、广州等城市为例,地铁沿线的北京的建国门、上海的徐家汇、广州的天河都成为了当地商业核心圈。


“地铁延伸到哪里,财富就涌向哪里,这是一个被无数次验证过的定律,无论是北京、上海、香港还是深圳、广州,地铁效应都不可小觑。我们城市的地铁建成后,也会在一座座地铁站附近逐渐形成新的商圈,地铁商圈效应会逐渐呈现。”某副教授说。

地铁的发展必将拉动沿线商贸业、房产业的升温,由于交通便利,市民非常乐意居住在地铁线附近,人气的升温也将带动商贸业的发展。有市场专家分析表示:“地铁开通之后,地铁沿线的价值效应将逐步显现出来,在北京、上海等城市,地铁房的房价明显高于同区域其他楼盘。以北京为例,地铁所带来的房价差异在30%左右,显而易见,地铁的修建对于周边房产价值提升的至关重要性。”


地铁沿线居民的大量入住,也引来很多大型商场、大型卖场、娱乐健身等与居民生活密切相关的消费场所的集中涌入。譬如,北京地铁5号线沿线各大站点位置,由北向南依次可以划分出6个商圈:立水桥商圈、大屯—北土城商圈、和平里—雍和宫商圈、东单—王府井商圈、崇文门商圈、宋家庄—方庄商圈。

“其实,地铁打通的不只是一条交通路线,还打通了一个城市的经济命脉。每个地铁站像一个个聚能环,即便是在郊区,也带动起迷你‘卫星城’。”某副教授说。

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地铁商业三大功能:商务、休闲、居住 

借鉴国外、香港等地成熟的地铁商业开发模式,我们注意到:地铁物业的开发与经营基本上是围绕“商务、休闲、居住”的三大主题功能展开的。而地铁出站口周围步行5分钟到10分钟行程范围内,是最佳的人流集散面,也是地铁商业的黄金选址区域,10分钟到20分钟行程区域就将会进入相邻的站点外围商圈,这一带发展居住、办公之类的项目会很适宜。


由于地铁内的客流量大,但有效客流不多,大部分客流以通勤为主,乘客看重地铁的高速及准时,对地铁站的派生功能需求主要以交通需求和满足日常生活为主,为顺路型需求。因此,点式和条式地铁商业的业态更多以经营便利店、特色店、书报摊、服装店、食品店、银行、冲印店等产品为主。这种小型产品的“点式消费”尽管消费额小,但总量大,也将形成不小的市场。

地铁连通的楼层应倾向于和大众商品相匹配,因为地铁人流大众化,针对的人群更多是普通消费者,所以连接的商业性也要与大众消费相配合。地铁同样是人们忙碌的交点,休闲消费也是它主要特点。这样地下大众休闲消费与地上有针对性地消费相结合,才能达到地铁商业的完美组合。


当然,随着人们生活多样化的提升,需求也越来越高,地铁商业的定位也势必要突破传统的单一商业功能,与地面和周边已有商业相结合,集商业功能、城市形象功能、便民功能于一体,形成互补、融合和借势的关系,形成紧挨地铁的商业综合体。这也许是未来地铁商业普遍的发展形势。

(来源:斗南花卉)

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