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看房课 | 当我们谈论看房时,我们在谈论什么?

好有财 2017-11-15 07:13:42

如旺财所说,地方楼市调控还在升级!
昨晚,武汉加码限购,南京强化监管,深圳调整了公积金贷款首付比例,连房价一向温和的西安也表态要“专项整治”。
看来,网传“来自高层的调控指示”并非空穴来风:把房价稳定在现有水平,与10月份相比,环比不能上涨,只能下降。
可以预期的是,未来会有一段房价波动很小的时期,这给了资金不充裕的首次购房者和改善需求者,一个慢慢挑选自己满意房子的时间窗口。(具体可戳:权威数据揭秘:换房最佳时机就在眼前!) 
昨天的文章发出后,已经有小财迷表示准备换房了!
好房子不但自己住得爽歪歪,而且升值空间也更大,尤其是改善性需求主导的市场中,“品质”已然成为决定房价的一个重要因素。
今后,旺财会手把手带你去看房,这次就先来简单聊聊,我们一直说的“看房”,到底是在看些什么?旺财从自己和身边人的看房经验中,总结了从大到小三个因素:看区域、看小区、看房子。 
看区域:跟不了星巴克,就紧跟沙县小吃
如果你追求稳定保值,请选择市中心,越中心越好;如果你追求未来楼价的成长空间,请仔细研究楼盘所在的区位:
1、是否处于未来城市发展的功能区内,比如上海的大虹桥地区,有着牛逼闪闪的交通枢纽和商务区定位。
2、产业结构是否符合未来发展方向,简单粗暴地讲,服务业越多越好。比如苏州这轮房价上涨,最猛的是金鸡湖畔苏州工业园区,而非观前街一带的传统老城。
当然,光有规划还不够,中国有多少新区都号称“第二个浦东新区”?然而陆家嘴只有一个,所以你还要看区域:
1、通不通地铁。不管你自己是否有需求,楼盘附近都最好有地铁,且以地铁口为圆心,半径1公里最佳。
2、有没有购物中心。这关系到相关的商业配套——电影院、银行、餐饮等等。套用一位地产人的话来说:买房得看野蛮生长的沙县小吃,政府各种高大上的规划里轮不到它,但它却是区域真实活力的“验孕棒”,让你快速知道这个区域有没有“怀上”。如果有星巴克就更好了,这意味着已经有人帮你做好了商业价值的筛选,可以作为你看房时区域选择的一个参考。
看小区:开发商越来越关键
选择一个好的开发商,造楼的水平不一定有太大差别,却意味着:
1、楼盘品控更强,出幺蛾子的概率相对小些,就算有啥问题,响应的速度相对快些。
2、物业管理更强,虽然中国还没有哪家物业公司敢拍着胸脯说服务一流,但相同条件下,物业管理更好的小区能给你日后的脱手加分。
还有两个数字可以关注:
1、容积率,简单来说,楼层越高,楼房越多,容积率越大。能选择的话就选那些容积率不到1的楼盘,超过2.5要么楼层数太高,要么楼间距太窄,总是有些不舒服。
2、绿地率,如果是新盘的话,讲道理不应低于30%,最好高于60%。注意别被宣传中的“绿化覆盖率”给忽悠,它把草皮、树影都给算进去了!
看房子:户型是王道
前面两个因素,对新房和次新房(竣工年限一般在5年内)买家来说更重要,但看房子本身,则适用于任何买家。
同一个区域甚至同一个小区中,优质户型总是稀缺的,也总能得到更高溢价。差户型各有各的差劲,好户型却总是相似的:
1、格局方正,让空间利用率达到最高。
2、采光充足,看四个地方是否有窗户直接采光——明卧、明客、明厨、明卫。
3、通风流畅,要么南北通透,开放阳台与大玻璃窗形成“穿堂风”,要么能与相邻墙上的开窗形成“转角风”。
4、公摊面积合理,太小则生活不便,太大则多出钱成冤大头,一般来说,高层住宅的得房率在75%左右,楼层越高、公共设施越多,得房率就越低。
总之,区域、小区、房子三个要素,已基本覆盖普通人买房的全部了,如果每一部分展开讲,还能说出更多的道道来。但攻略看十遍,都不如你实地看一次,拖延症和懒癌是“看房绝症”,得治。
最后,要是你有什么具体问题,欢迎在留言区提出,对于大家共有的问题,旺财会在下一次的看房课中详细解答!






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