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白沙和港区、滨河国际合围的黄金区域,未来房价会翻几倍?

房东俱乐部 2017-12-17 19:53:58



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上周六,经开滨河国际城的康桥悦城开盘了,共推出256套,卖出去221套,去化率86%,90~114平的三房基本售罄,成交均价在1万4左右,这还只是毛坯房的价格。


我还记得,我第一次去康桥悦城的时候, 是去年11月初。彼时康桥悦城尚未开盘,置业顾问透露,开盘价格会在8000左右。


一年过去了,你可以算下这个楼盘的涨幅——75%左右。如此惊人的涨幅,在今年的经开滨河国际新城算是常态。




经开区今年特别火,即使很多人原本对它并没有太多好感。


比如我,一直都是金水区的铁杆粉丝,因为它成熟、宜居,逛街购物极其方便。经开区是个什么地方?一堆工厂,到处都是物流园产业园,连个逛街的地方都没有。


然而,经开区今年一次又一次地打了无数人的脸。7月份,经开滨河国际城连出了三个地王,9月份,经开老城区也不甘示弱,由华润把地王头衔又夺了回来。


经开区的土拍一浪接着一浪,而且屡创新高,主要是因为这些土地都是净地,开发商拿着省心,不用陷入到拆迁的泥沼里。


金水区再好,也已经拿不出净地了,剩下的都是烫手的城改项目。


看看最近上演的荒唐闹剧吧。本土开发商上街维权,合起伙来要把k2这个城改项目的搅局者给挤出郑州去——很难见到他们如此齐心协力。




经开区的地价这么高,开发商还敢拿,是他们人傻钱多吗?非也。


经开区今年这么火的原因,无非是刚性需求强劲,而供应严重不足罢了。金水区的地缘客户可以外溢到惠济区,经开区的呢?总不能外溢到东区吧?


2014年,经开区金沙湖高尔夫官邸的销售额位列全郑州第一名,紧随其后的是恒大绿洲,也是经开区的。现象级刚需大盘万科城区屈居第三。从这里,可以看出,经开区的地缘客户数量远远超出我们的想象。


2015年,除了恒大绿洲的尾盘以外,整个经开区几乎无刚需盘可售。


所以,2016年,经开区疯了。


最终的结果是什么呢?经开区得到了和郑东新区一样的待遇——土地拍卖熔断。这算是政府对经开区土地价值进行的官方盖章吧。



2


经开区为什么有这么庞大的刚性需求?因为经开区有产业。


是的,就是大部分人不喜欢的工厂,物流,产业园什么的。


对于一个大的片区来说,最健康的发展模式是产城融合。在这样的区域,既能上班,又能居住,区域能够自我造血,形成良性循环,买到手的房子也好转手、好出租。


以郑州国际物流园区为例,这个区域属于经开区,西至京港澳高速、东至万三公路、北至陇海铁路、南至郑民高速。这种地方,在一般人眼里就一个感觉——这TMD也太偏了吧!这里的房子有人买吗?


郑州国际物流园区区位示意图



你别说,这里的房子还真有人买,而且还不少。


2016年下半年,本区域共有三个项目推出,分别为碧桂园翡翠湾、恒大雅苑和保利罗兰香谷,卖得都还不错。


8月13日,碧桂园翡翠湾一期开盘,推出160-250平的精装大平层244套,价格在9000到9500之间。截至中午12点,大平层卖完。


9月25日,位于南三环(新安路)和前程大道交汇处的恒大雅苑开盘,精装房价格1万到1万1之间,944套房源当天就卖完了。


如果说恒大雅苑开盘时还处于市场疯狂期,那么10月30日保利罗兰香谷开盘时,市场已经趋于平静,但依然卖得不错——当天共推出238套房源,截至中午12点,去化215套,去化率90%多。


保利罗兰香谷最终的成交均价在9100左右,这也只是毛坯房的价格,而且罗兰香谷的位置比恒大雅苑还要偏一些。


这些买房的人都从哪儿来的呢?


这得从国际物流园区的定位说起。这个园区占地86平方公里,是郑州建设全国现代物流中心的核心区,以现代物流业和汽车及装备制造业为主导产业,集国际物流、区域分拨、城市配送等功能于一体的现代物流产业示范区。

 

通俗一点说,就是个大产业园,目前宇通重工、宇通客车等工厂已经搬迁过来,还有物流仓库,如德邦物流、邮政速递、京东物流、百世汇通、顺丰快递、沃尔玛生鲜配送中心等;还有不少专业市场,如华丰建材市场等,附近还有一个特大的万邦国际农产品物流城。


有产业,就必然会带来就业人群,也肯定会产生居住需求。随着后期更多的工厂、企业、专业市场进入,这个区域的人口肯定会越来越多。


而且,这里还会承接一部分经开老城区外溢出来的人口。对于在经开第八大街以东上班的人来说,这里并不算太远,而且上班路上绝对不会堵车。



经历了郑州第三季度的房价暴涨后,经开老城区已经让大家高攀不起,滨河国际城更是炙手可热的新贵。这部分客户,只能外溢到京港澳高速以东的国际物流园区。


毕竟,这些楼盘价格都不算太高,均价都在万元左右,在刚需族的承受范围之内。



3


区域内还有一个好处,就是目前的开发商都还比较靠谱。


除了我们上面提到的恒大雅苑、碧桂园翡翠湾和保利罗兰香谷,还有一个美景的项目,叫美景美地麟洲。




在这几个项目中,美景美地麟洲和恒大雅苑的位置是最好的,都位于前程大道和南三环(新安路)的交汇处,位于象湖区域的正南方,距离经开老城区比较近,开车进入市区也比较方便。


这里也是物流园区内相对成熟的区域,因为宇通家属院什么的都在附近,医院学校等配套已经有了一定的基础。


在这里插一句,前程大道以后将会是大东区极其重要的一条主干道,它位于象湖的东边,规划中的13号地铁线会沿着这条线从北向南连接白沙、国际物流园区和航空港区




恒大雅苑是个小盘,4月份收购的华启地块,总共就900多套房子,精装房当时卖1万到1万1,也是这个区域内售价最高的楼盘,开盘当天就全部售罄了。目前尚有少量因限购退出的房源,价格已达12000元/平。


恒大雅苑鸟瞰图,总共就没几栋



美景美地麟洲紧挨着恒大雅苑,总占地面积约550亩,是本区域体量最大的楼盘,也是一个大型综合体项目,国际物流园区管委会也会入住这边,算是区域的行政商业中心。


项目规划有两期。一期在南三环(新安路)的北边,以写字楼和公寓为主。



现在一期将推出的是35-45平的公寓,全部精装修,价格预计在8000左右。


在经历了和万科合作的精装项目万科美景龙堂、万科城、万科美景魅力之城,以及美景单独操盘的美景麟起城和美景美境,美景在精装修方面有了较为成熟的历练,以后的项目应该都会以精装修为主。


美景美地麟洲公寓样板间实景图


项目二期在南三环(新安路)的南边,占地101总建筑面积26万平米商业为主,包含一栋四星级酒店,精装住宅、精装公寓和block商业街区。


美景美地麟洲二期效果示意图



碧桂园翡翠湾和保利罗兰香谷的位置更偏东一些,两个项目也基本挨着。


碧桂园翡翠湾占地114亩,一期已经推过了,后续还有房源,不过高层已经不多了。保利罗兰香谷本来就是个小项目,占地50多亩,还有别墅有高层,所以高层房源也不多了。


这些项目多数都是精装房,除了保利罗兰香谷以外,恒大雅苑是精装房,碧桂园是精装房,美景麟洲的公寓,也是精装房,相对来说比较省心。



4


郑州的未来在哪里?


在之前的文章中,我们提到了要用地铁规划来看各个区域的发展。


在政府的长远地铁规划里,从12号线开始,除了几条到新密、新郑、上街等地方的远郊线路以外,其他全部都在白沙和港区。


12号是连接白沙和主城区的,14号线连接西区和白沙、绿博,13、18、19号线是连接白沙和港区,17号线在港区,20号线连接白沙、绿博和杨金科教园。




也就是说,在整个郑州市到2050年的发展规划中,白沙和港区将是这个城市最后的中心。


北有白沙,南有港区,西有经开滨河国际城,夹在三者之间的郑州国际物流园区,未来肯定不会差到哪里去。



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