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北欧那么美,买个房子住过去怎么样?

尖叫设计 2018-04-15 06:03:52

卑尔根市中心夜景

在挪威第二大城市卑尔根生活近九年了,为了有个安身立命之所,置业是一个一定要面对的问题。从学生宿舍开始,我辗转于各种出租屋之间,算是受够了租房的不便和搬家的艰辛。

在卑尔根市区租房并不便宜,一套条件一般的20平米一室小公寓租金可以高到5000至7000人民币之间。而由于挪威的经济政策正处于低利率的周期中(现行房贷利率在年2.0%-2.5%之间, 而房价在不断的上涨,买房对于长期居住在挪威的人来说其实是一种更合算的选择。在经历了各种置业难题之后,我在5年前购得了人生中第一套房产,之后翻新改造自不在话下。

 

上图为我在2012年购置的老屋花园

 

由于自身作为建筑师的职业病,在买房之后我并未停止对于房屋市场的观察,国内的朋友也常常问我真正北欧人的家是什么样的,或者北欧的房价水平如何,对于一些经济实力雄厚的朋友也有兴趣了解在挪威投资置业的可能性。


今天我就来八一八挪威第二大城市卑尔根当地的房地产市场。信息来源于挪威最大的房屋信息网站www.finn.no)

 

 

 

1

北欧到底有几种住宅产权类型?


抛开不是很合法的小产权和游走在灰色地带的商住楼不论,国内的产权形式相对比较单一,而挪威的住宅产权形式就比较复杂了。


Selveierbolig 自有永久产权

这种产权意味着你对产业有完全的自主权,同时拥有对应的土地或者土地的一部分。你可以自由决定购买,出售,出租或者抵押这类房产。这种形式的产权通常对应独栋住宅,连排独栋住宅,也可能是一些公寓单位。这类产权的房屋在购买时买方需支付2.5%的印花税


Andels/ Borettslagsleilighet

住房合作社共管公寓

这种住宅具有一定的北欧社会主义特色,房屋的产权由住房合作社所有,住客通过购买一定的产权份额获得房屋的使用权,同时受到合作社内部规则的约束。住房合作社存在的意义是让一些积蓄不多的人也能拥有自己的房产,相同区位的合作社公寓通常比自有独立产权的房屋便宜一些。

这种产权一般是公寓,相对永久产权的公寓,业主只有居住权如果要出租就要先获得合作社的许可并且有一定的时间限制


 Aksjeleilighet 股权共管公寓

与合作社共管公寓类似,通你将过购买股权成为这栋房屋对应的有限责任公司股东的形式或者房屋的使用权。 


2

买新房还是买老房子?


目前挪威市面上的二手房从新到旧可以说跨越了各个历史时期,特别在卑尔根这种历史悠久的城市,很多老房子历经数十上百年不断的被翻修改造并辗转于不同的屋主,像我目前所居老屋就建于1917年,当初是为附近罐头厂管理人员所建的宿舍。


老房子的问题在于质量参差不齐,隐藏在层层楼面和墙面下可能是难以察觉的隐患。特别历史悠久的老屋更考验购房者的眼光,很多购房者都会通过购买额外的购房保险的方式来对冲隐藏的风险。

 


二手房购房流程:集中竞价式购买

与国内购买二手房的流程不同,中介会在发布估价和广告一周之后安排集中的看房时间。不能参加集中看房的买家可以和中介单独预约看房。在集中看房的第二天,所有买家根据自己的判断对房屋进行竞价。对于一些热门的房屋,竞价的过程可谓惊心动魄。在我买到现在这套房产之前,我参加过至少5次竞价都铩羽而归。最后卖家有权决定是否接受出价。



和国内不同的是,对二手房任何修改格局或者修改立面的改造都需要进行申请并获得社区政府房管部门的批准。社区政府有权强制拆除违规的改造。对于有历史价值的老宅,还需要获得文物保护部门的认可。

 

新房购房流程:可定制的精装期房,拎包入住

新房就相对比较省心了。挪威的建筑规范标准之高,特别在保温节能方面在欧洲也是少有的。根据2010年版本的现行规范,外墙至少需要200毫米厚高质量的矿棉保温层才能达到最低要求。



和国内购买新房的形式相同,购房的新房通常都是期房。和国内不同的是在挪威没有毛坯房一说。所有新房都是拎包入住。由于是期房,室内安排可根据买方要求进行一定程度的订制。

 

上图为我所属公司rambøll主持设计的半山豪宅项目

上图为由我参与设计的LANDSBY集合住宅项目

 

 

3

北欧房价贵过北上广吗?


虽然不能和国内北上广深的火箭速度相提并论,挪威的房价上涨速度在欧洲也可谓一枝独秀。自08年因为世界金融危机下跌以后,就一直保持年均超过10%的涨幅,特别是在主要大城市更是水涨船高。目前首都奥斯陆以71900 kr每平米一骑绝尘, 卑尔根则是40900 kr每平米,略高于全挪威40400 kr每平米的平均值。(1kr挪威克朗≈0.8人名币 大家可以自己算一下哈。)


和国内不同的是在房价高昂的同时同样高昂的房屋租金使得挪威房屋租售比并不是很高。以卑尔根市中心为例一幢价值250万克朗的房屋租金通常能维持在每月12000克朗左右。


图片为挪威著名开发商BOB开发的1912住宅项目


昂贵的人工成本和不断提高的建筑标准使得新建住宅建造成本居高不下。一般建筑工人的时薪在180kr左右,电工等技术工种更高。按照2010年技术标准,即使大量使用预制技术,新建住宅造价最低也在20000kr每平米以上


在挪威,房屋的室内装修的质量很大程度的影响了房屋价格。因为翻新老旧房屋同样花费不菲。虽然很多挪威人都有一定的木工技能,但多数人仍然宁愿花更高的价钱购买已经非常理可以直接入住或者只需要进行微小改造的房屋。



4

买房要支付高额税费嘛?


和国内高达六七种的房屋交易税费不同,挪威的房屋交易只有一种2.5%的印花税 (合作社或者股权共管公寓不含此税),再加上5000kr左右的各类过户法律文件和手续费用


和国内一样,在挪威贷款买房也是常态。目前挪威的房贷利率正处于历史低点,年利率在2.0%-2.5%之间,通常需要首付总价的15%贷款总额一般不超过申请人税前年收入的5倍。对于初次购房的年轻人,可以由政府开放银行可以提供一笔低息贷款用以支付首付款以帮助年轻人置业。



挪威房屋的日常维护费用相对较高,以价值250万左右的公寓为例,如果是自由永久产权,日常物业费用通常需要1000克朗左右每月,如果是老旧房屋每隔几年可能还需要支付高昂维修费用。如果是共管公寓,虽然维修费用可以通过银行举债的形式支付,但最终分摊到物业费中可能使其高达每月4000kr到5000kr。

 

 

5

好房子是怎么炼成的


借用一句俗话,好的房子大多是类似的,而糟糕的房子却各有各的问题。

避开各种陷阱 比如选购住房合作社共管公寓应该避免过高的合作社债务,选购老宅应该避免难以应对的维修困境和状态不好的老旧结构。 



挪威也有学区房 挪威的基础教育由社区政府提供,所以也存在学区房一说。对儿童户外活动友善并且有好学校和幼儿园的区域房价相对会高出不少。另外方便的公共交通,超市,购物中心,健身体育设施等情况也决定了一个区域的房价水平。



西晒居然大受欢迎 由于气候原因,日照在挪威尤其宝贵。国内很多地区避之不及的西晒在挪威却很受欢迎西南向被认为是住宅的最佳朝向。在卑尔根这座位于大山大海之间的城市,面朝大海的无敌海景的西南向住宅被认为是最佳选择。



最后就是房屋质量 新建房屋自不在话下,一些经过精心设计翻新的有悠久历史的老宅也是理想的安身之所。当然以相对低廉的价格购买其他条件都良好的老旧物业之后再按照自己的心意进行翻新改造也是不错的选择。


 

私家花园 对于热爱自然的挪威来说,能有一个私人花园也是一项极大的加分。如果没有的话,尺寸足够大,朝向良好的露台和阳台也能满足住客夏季在户外晒太阳和用餐的需要。




6

我们可以去买房嘛?

想去感受地道北欧生活和北欧的高福利,在挪威买房子住下来当然是最好的,但是撇开北欧的高房价不说,纯买房的投资移民在北欧几乎是不太可能的,必须要开公司有实际经营才可以。移民北欧最简单的方式是在当地找一份收入稳定的工作三年就可以获得永久居留权。



-谢谢-


滕淼

一位挪威当地建筑师

将从他的视角出发

告诉我们真实的北欧


 

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