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狮山路上成功的公寓不多,但狮山中心凭什么刚开放就人人想要

信玉堂地产 2017-10-29 21:16:31

昨天我去参加了狮山中心公寓的日航酒店城市展厅发布会,发布会做的并不张扬,冷峻,内敛。有东方韵味,西方的质感。而且在细节的营造上很是精致,逼格颇高,现场同步的还有城市山水创意艺术特展。突然觉得这是一个抓住了时机的项目



2007年,我踏入房产界,对面就是狮山丽晶,别人告诉我,别看狮山路是核心区域,但是狮山路的公寓十分难卖。这里投资回报低,公寓增值慢,不适合投资


事实也证明,不单单是狮山丽晶,它前后方圆几公里内的所有酒店式公寓同住宅相比几乎没一个卖的好的,都是属于低总价,低回报,低租金的三低产品




不论从投资回报,还是租金回报,狮山路附近的酒店公寓都经历过一个漫长的黑夜,在房价再一次冲破人体心里极限的时期,几个轮回都没有把狮山版块的公寓炒起来,但这样的情况明显与狮山的现实情况不相符。我们都知道,新区有着大量的日、韩、台湾的人,而这部分人基本都是高收入人群,他们对生活品质要求高,高端公寓自然而然成为他们需要的。



所以说,狮山路公寓品质亟待升级,此外,中心公寓也理应是优质的资产,成为长线投资的优选配置,这个是区域发展的需求,也是市场的现实需求,举个例子,以现在的角度来看,哪怕是园区,住宅总价300多万的房子,租出去也顶多5,6000。但是同样在像狮山中心这样的高端公寓,300万可以买接近120平米,加上配套服务,其他因素,这样的公寓租个1万出头应该问题不大




当然也不是说狮山路没有好的公寓,也有像新地国际,御庭国际这样的涉外公寓,租金高受益高,品质完善,在我看来,狮山版块不是缺公寓,而是好的公寓太少,这同狮山版块的产业结构、人口结构、酒店公寓管理水平有密切的关系,之前失败的楼盘有好几个主管原因,但归根结底依然是时机未到





基础原因:狮山路看似高端,但有品质品牌住宅,也就这几年的事;


决定版块品质的是版块内住宅的品质,纵然说狮山路千般繁华,在我看来真正赋予狮山路住宅品质灵魂的是狮山路苏州乐园打开了,释放了大量滴优质土地,豪宅积聚,有如龙湖狮山原著、融创狮山御园、苏高新荷澜廷等盘,不但提升了区域价值,也大大推升了狮山片区的居住品质。随着这轮土地热浪把狮山版块拱起品质。在此之前,狮山路缺乏标杆型品质楼盘。虽然繁华,却根基不成熟;



配套原因:狮山路看似繁华,但有集中商业,也就这几年的事;


整个新区的商业配套跟园区相比不是差了一点两点。除了淮海街外,新区的购物百货以及主要商服主要依靠一个绿宝撑了整整10年。商业的落后导致人群的消费观念落后,生活观念落后。这件事直到泉屋入驻,龙湖、金鹰、石路国际、红唐等新业态纷纷在这三年进驻,绿宝二期开放,狮山路版块的商业才开始具备了规模优势,虽然从目前的商业品牌来讲还是看不出有多少商家能最终在这场血战中活下来。但起码大规模商业的入驻,能够给这个版块的整体服务提升一个大level;




交通原因:狮山路交通看似便利,但真正便利,也就这几年的事;


狮山路是主干道,但狮山路从来不好走,车流量大,停车难是一直以来的问题,公共交通也只有公交车,但是目前看,3号线贯通后,1、3号线终于实现了狮山路站的覆盖,新区也有了南北东西各向的公共交通。加上有轨电车,这将大大提升人流在这个区域的覆盖。提升人口流量,才能加快这个版块的繁华程度,所以狮山路看似繁华,但真正实现人流上的繁华,也就这几年的事情;




公寓使用人群原因:狮山路公寓使用人群变高端,也就这几年的事;


公寓是一个很考验使用人群的产品,你使用人群高端了,村落会变成宏村,曾厝安这种情调小村。狮山路早些年开发了很多中高端公寓,租金常年上不去,相比园区品质难以提升,很大程度是公寓使用人群的问题。早些年狮山路版块公寓主要是生产制造业人群和配套服务行业人群办公使用。有的作为公司高管宿舍,还有的作为办公地点。生产制造业人群收入高要求低,对于住的品质并非苛求。所以真正的高端人群很难接受这样层次不齐的使用人群。这几年制造业撤离,新兴行业的崛起。商服行业渐渐专业化,金融公司开始注重品质包装,都让公寓的使用人群越来越有要求,所以公寓使用人群的提升,也就这几年的事;




公寓自身管理原因:真正讲究公寓管理的理念,也是这几年的事;


公寓管理的理念提的时间不算短,版块内也有成功案例,但是真正这样规模化讲究公寓管理的阶段,也就这几年开始的。为什么呢,早些年中低端做公寓的浙江开发商撤了,留下来还敢做公寓的开发商都清楚,你做不高租金,就没有投资回报率,没有投资回报率,公寓就没人买。要做高租金,就必须提升管理。管家式服务,酒店式服务甚至引入更加高端的精品管理,才能保证物业保值,这都是多少酒店式公寓学费交过后,才知道有些钱省不得;




版块人文地标的原因:苏州乐园搬走后,新区才会有自己的人文地标;


一个版块的品质,核心是人的品质,人的品质,核心是人的交流。作为一个城市级的核心版块,新区始终缺乏人文地标。纽约的中央公园,就有一个公园作为人文地标,园区湖东湖西跑的快,就是因为有一个5a级景区的金鸡湖。而且他们的共同点都是免费的,全世界各色人等在此处以一个平等交流的方式互相参照交流学习,国际化真正的体现就在于此,你不给人放开视野,人永远不会进步学习。所以苏州乐园长达几十年的时间里把新区狮山路这个地标堵塞。新区人口是缺乏交流的。这就是新区为什么一直以来看着土的核心原因,而这件事将随着政府投资将近200亿打造狮山市民公园而全面改善。新区的人文地标终于出现,而这一改变将会加速整个新区人口素质近10年的提升;让新区的人口素质快速接轨园区;实现真正意义上的东有金鸡湖,西有狮子山




综合以上原因,才是狮山中心此刻发布会后,业内纷纷得出会遭哄抢的原因;


土拍再疯,地价再高,市场还是想要实实在在地好东西,在我看来,狮山中心当前之好,好就好在时机对,地段好,人心所向;


时机对:土拍风口,狮山升级,配套交通完善,公寓进入3.0,样样都占了;

狮山中心发布会的前一天,也是苏州土拍历史上的最高价。现在有房就买的时期,何况这种地段的这种房子。如果只是涨地价,狮山路版块还是跟以前一样虚有其表也不行,当前轨道交通全面,商业体入驻,品牌开发商扎堆,中高端人口无限接近于园区,自然是推出公寓的最佳时机,狮山中心在天时上,样样占全,这个时候被人关注,理所当然;


地段好:狮山路是不缺公寓,但狮山路是一条东西向的路,能面对狮子山的楼盘也就一两个,恰恰是这样的时机,狮山中心的位置还是处于狮山路正对面,有句话叫“狮山主席台”,之前说玲珑湾天萃是正观金鸡湖,那狮山中心就是正观狮子山。这样不可复制的地段产品,从身份和价值的角度都不可替代,有人抢,正常;




产品好:说狮山中心人心所向,确实是因为现阶段土拍后,苏州人民对房价的期望又高了,同时,对这种地段上的公寓产品,关注度也会相应提高。而且狮山中心同版块内其他产品不一样,它是值得住的房子;舒适度高,日系服务,德系精装,地段景观配套交通,全部属于狮山版块第一流的产品。鉴于公寓的属性,性价比会比住宅高很多。这样的房子不得人心,我实在想不出理由;




结合这次土拍,终于感受到:所谓的房地产三要素:地段、价格、产品真的是低段位操盘手考虑的东西,更高段位的事情是时机,狮山中心早10年出,会有很高的风险,但是在土拍的今天新区人口素质快速提升的今天,这样算,在优质地段有着优质保值能力和回报的公寓,反而比住宅更有投资价值。何况,地段更好,服务更好,带来的尊贵感和体面感也是不同的。苏高新的今天,它恰恰抓住的,就是这一波时机,今天是土拍的第二天,与其去苏州周边挤破头看一些并不便宜,还不一定能买到的住宅,还不如关注下这种不可复制地段,时机刚刚好的公寓,不限购不限贷,多一个选择,何尝不可?



最后用一个视频来了解一下

傲娇的狮山路,傲娇的狮山中心



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