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干货丨甲方参考:购物中心租金定价方案

第一商业网 2017-11-23 15:49:51

如何制定恰到好处的租金方案?哪类方案更适合你的购物中心?本文将以某购物中心为例,详解其如何用租金水平类比法制定完美租金方案。


四种法

根据商圈租金水平、厂商承受能力,购物中心投资回报不同,购物中心租金定价可考虑以下四种法:


租金水平类比法:以当地各大零售商圈的平均租金水平为基础,推测本商圈与本项目的租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。


保本保利定价法:以厂商的租金承受能力为基础,分析典型业种在一定成本下的损益平衡点。只有多数厂商能够赢利,购物中心才能稳定与发展。厂商在投资设店前,通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。


投资收益分析法:以项目的销售价格水平推算预期实现的租金水平。


项目成本定价法:以项目的投资成本为基础,按静态回报率推算项目租金均价。


接下来我们将以租金水平类比法为例,详解某购物中心租金测算方案(方案制定于2016年5月)



一、基准价格设定


1、基准价格

为科学设计本项目租金体系,须以本项目一楼的平均租金价格为基准,来厘定各楼层的均价和价格体系。


2、标的价格

以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的,餐饮、娱乐、服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。


二、本项目租金水平分析


1、市区一层街铺的租金水平


2、影响租金水平的关键因素

供求关系:价格的决定因素

销售业绩:价格的支撑因素

综合成本:价格的成本因素


可将上述3大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的10大要素,并作加权分析:租赁项目类比价格:结论:采用租金水平类比法,本项目1层室内的套内面积租金水平为:


租赁项目类比价格:


结论:采用租金水平类比法,本项目1层室内的套内面积租金水平为:



三、本项目租金价格


1、多层综合商业项目各楼层租金价格的比例关系,通常为二楼为一楼租金水平的65%,三楼为一楼的50%,四楼为三楼的75%,负一楼为一楼的40%,根据以上综合分析,并依照各楼层的业态规划,本购物中心的租金定价建议为:(以实际面积计、单位:元/㎡/月)



2、考虑到同一楼层商铺位置的优劣,在达到平均租金的情况下,根据位置优劣将租金水平上下浮动10元/月/㎡左右,厘定各楼层区间的租金价格带。


3、根据以上考量,本项目的租金价格体系如下:

(以实际面积计、单位:元/㎡/月)

在上述楼层租金价格表的基础上,制定各铺位的租金价格。



根据商家品牌、规模、价值等因素,餐饮、娱乐、服务类店铺在实际招商执行过程中,租金在上表基础上会作出适当调整(提高或降低)


4、落实到项目的不同业态,餐饮、娱乐、服务类的商业项目对租金的承受能力相对较弱,在租金设立上必须与购物类进行区分,需要给予餐饮、娱乐、服务类项目租金支持,通常为不高于购物类租金的70%。餐饮、娱乐、服务类的租金水平参考各楼层租金均价标准,以不高于每楼层租金均价的70%厘定价格;


5、由于购物中心第一年的商铺租金价格会根据不同业态、不同品类、不同品级的品牌、以及招商态势、同业竞争等众多因素影响,租金价格会有所调整,不可能完全按照既定租金价格执行。因此本租金价格体系是对外招商的参考性执行价格,在实际执行过程中将有部分调整(适当提高或降低)。


6、对于一个传统的市场商圈、新的购物中心,首要问题是要尽快吸引优质商家进驻,实现既定定位和规划,并在保持商家稳定经营的基础上,与商家一起共同做旺市场。本项目需要时间进行培育,在尚未形成庞大、持续、中高消费的客流支撑的情况下,商家业绩必定会受到很大限制,以至于对租金的承受能力比较有限。本项目应以相对较低的租金价格入市,可以采取“低开高走”的策略。


(来源:商业地产V评论

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